Rezygnacja ze zwolnienia z VAT po sprzedaży nieruchomości – ważny wyrok
W niedawnym orzeczeniu wydanym dla jednego z Klientów Gekko Taxens WSA w Warszawie zaprezentował korzystne podejście do kwestii rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT przy sprzedaży nieruchomości, co jest istotne zwłaszcza w kontekście dużych wartości transakcji i towarzyszących im konsekwencji podatkowych. Rozstrzygnięcie pokazuje, że w pewnych sytuacjach decydujące znaczenie ma rzeczywista wola stron, a nie wyłącznie dochowanie wymogów formalnych.
Klient Gekko Taxens dokonał zbycia nieruchomości, przy czym zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa przyrzeczona przewidywały, że cena sprzedaży zostanie powiększona o podatek VAT. W dniu zawarcia umowy doszło do wydania nieruchomości, a spółka wykazała podatek należny w pliku JPK_VAT i rozliczyła go z właściwym urzędem skarbowym.
Kluczowym elementem sprawy był jednak brak podpisania przed dokonaniem dostawy formalnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Oświadczenie takie, zgodnie z przepisami, jest wymagane, aby czynni podatnicy VAT mogli skutecznie zrezygnować ze zwolnienia przy dostawie nieruchomości.
Pomimo tego braku, spółka argumentowała, że jej rzeczywista wola opodatkowania transakcji była jednoznacznie wyrażona w treści zawartych umów, a tym samym rezygnacja ze zwolnienia powinna zostać uznana za skuteczną.
Fiskus odmawia prawa do odliczenia VAT
Dyrektor KIS nie podzielił tego stanowiska. Uznał, że brak formalnego oświadczenia przed dokonaniem dostawy przesądza o braku skuteczności rezygnacji ze zwolnienia. W konsekwencji organ stwierdził, że spółka, która nabyła nieruchomość, nie była uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tej transakcji.
Sąd: warunki zostały spełnione
Sprawa trafiła do WSA w Warszawie, który nie zgodził się z podejściem organu podatkowego.
Sąd wskazał, że celem regulacji dotyczących rezygnacji ze zwolnienia z VAT jest zapewnienie, aby oświadczenie podatnika było jednoznaczne i nie budziło wątpliwości. Oświadczenie to powinno identyfikować strony transakcji oraz przedmiot dostawy, czyli budynek, budowlę lub ich część.
Zdaniem Sądu w analizowanej sprawie warunki te zostały spełnione już poprzez treść aktu notarialnego. W umowie sprzedaży określono bowiem cenę jako kwotę brutto, a więc zawierającą podatek VAT. Takie postanowienie jednoznacznie wskazuje, że strony zamierzały opodatkować transakcję, a nie korzystać ze zwolnienia.
Choć z orzeczenia WSA w Warszawie wynika, że w pewnych sytuacjach decydujące znaczenie powinna mieć rzeczywista wola stron, a nie wyłącznie dochowanie wymogów formalnych, to nadal najbezpieczniejszym rozwiązaniem w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem VAT pozostaje złożenie stosownego oświadczenia przed dokonaniem transakcji.
W efekcie WSA w Warszawie uznał, że sprzedający skutecznie zrezygnował ze zwolnienia z VAT, mimo braku formalnego oświadczenia złożonego przed dostawą nieruchomości, co tym samym powoduje, że kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT.
Znaczenie wyroku dla praktyki
Omawiane rozstrzygnięcie ma szczególne znaczenie dla podmiotów działających na rynku nieruchomości, którego cechą charakterystyczną są duże wartości transakcji, a w konsekwencji również istotne konsekwencje podatkowe.
Uzasadnienie komentowanego rozstrzygnięcia pozwala na wniosek, że w pewnych sytuacjach decydujące znaczenie powinna mieć rzeczywista wola stron, a nie wyłącznie dochowanie wymogów formalnych. Jeżeli z dokumentacji jednoznacznie wynika, że strony chciały opodatkować transakcję podatkiem VAT, to brak odrębnego oświadczenia nie musi automatycznie przekreślać prawa do przeprowadzenia jej w takiej formule.
Choć wyrok WSA w Warszawie otwiera podatnikom drogę do bardziej elastycznego podejścia w podobnych sytuacjach, nie oznacza jednocześnie, że formalne obowiązki można pomijać. Nadal najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje złożenie stosownego oświadczenia przed dokonaniem dostawy nieruchomości.
Jednak w przypadku, gdy dojdzie do uchybienia formalnego, a zamiar stron jest jasno udokumentowany, istnieje możliwość obrony stanowiska o skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z VAT i uznania, że dostawa nieruchomości była opodatkowana, co z perspektywy nabywcy oznacza zachowanie prawa do odliczenia VAT.
Katarzyna Jessa, adwokat, mediator
Autor: Piotr Rejowski