Znamy projekt zmian w funkcjonowaniu ksiąg wieczystych

Znamy projekt zmian w funkcjonowaniu ksiąg wieczystych

dokumenty

Ministerstwo Sprawiedliwości zakończyło prace nad zmianami do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mają one usprawnić działanie ksiąg wieczystych m.in. poprzez przyznanie notariuszom prawa dokonywania wpisów hipotek do ksiąg wieczystych, czego skutkiem powinno być istotne skrócenie czasu na wpis. Obecnie projekt ustawy jest przedmiotem uzgodnień rządowych i zanim trafi pod obrady Parlamentu i zacznie obowiązywać, zapewne minie co najmniej kilka miesięcy. 

Celem projektu zmian do ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest odciążenie sądów w sprawach, które nie mają spornego charakteru oraz skrócenie czasu na dokonywanie wpisów w księgach wieczystych. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika bowiem, że w 2020 r. do sądów wieczystoksięgowych wpłynęło około 5 mln spraw, przy czym średni czas na załatwienie sprawy wynosił 3 miesiące. Są to dane statystyczne, a jak wiadomo z praktyki sytuacja jest z reguły gorsza w dużych miastach, gdzie ze względu na istotny wzrost zabudowanych nieruchomości i przede wszystkim zwiększenie podaży mieszkań, czas oczekiwania np. na wpis hipoteki do księgi wieczystej może wynosić nawet ponad 6 miesięcy.

Sytuacji nie poprawiły ostatnie 2 lata pandemii, ze względu na którą na tzw. zdalny tryb pracy przechodziły również sądy. Skutki opóźnień najdotkliwiej odczuwali kredytobiorcy, którzy – zgodnie z powszechnie stosowaną praktyką – są zobowiązani do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z ubezpieczeniem kredytu zaciągniętego na zakup domu lub mieszkania, do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Z tego powodu projekt zmian na pewno jest krokiem w dobrą stronę. Otwartym pytaniem pozostaje, czy nie jest spóźniony oraz jak nowe regulacje będą funkcjonowały w praktyce.

Większe uprawnienia notariuszy

Projekt zakłada odejście od „papierowych”, tradycyjnych dokumentów, stanowiących podstawy wpisów do ksiąg, i przejście do akt elektronicznych, które będą dostępne dla uprawnionych podmiotów (np. notariuszy). Planowane jest także udostępnienie notariuszowi – na jego żądanie – odpisów dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej w formie elektronicznej, które byłyby przekazywane na adres e-mail (z zachowaniem dodatkowych wymogów bezpieczeństwa) lub na skrzynkę ePUAP – bez konieczności ich kserowania i wysyłania pocztą. 

Aktualnie czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej może wynosić nawet ponad 6 miesięcy. Sytuacji nie poprawiły ostatnie 2 lata pandemii, ze względu na którą na tzw. zdalny tryb pracy przechodziły również sądy. Skutki opóźnień najdotkliwiej odczuwali kredytobiorcy, którzy są zobowiązani do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z ubezpieczeniem kredytu zaciągniętego na zakup domu lub mieszkania, do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Najistotniejsza z proponowanych w projekcie zmian dotyczy przyznania notariuszom uprawnień do dokonywania wpisów w księgach wieczystych w związku z prowadzonymi przez nich czynnościami notarialnymi (np. złożenie wniosku o wpis nowego właściciela mieszkania po zawarciu umowy nabycia). Stronom takich czynności przysługiwałoby jednak prawo do dokonania wyboru: złożenia wniosku przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego albo procedowania wniosku na zasadach dotychczasowych (wpis przez sąd).

Notariusze mogliby również dokonywać wpisów w księgach wieczystych, które wiązałyby się z zakładaniem nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z zabudowanej nieruchomości gruntowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca. Mogliby również dokonywać wpisu hipoteki. Co więcej, notariusze uzyskaliby uprawnienie do dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych – nawet, gdy dokument stanowiący podstawę wpisu nie został sporządzony w formie notarialnej. W tym zakresie decydująca byłaby wola stron danej umowy lub innej czynności prawnej.

Projekt zakłada również dodanie notariusza jako kolejnej osoby uprawnionej do orzekania w sprawach wieczystoksięgowych. Rozwiązanie to dotyczyłoby jednak wyłącznie notariuszy z określonym stażem, co do których nie było zastrzeżeń do wykonywanej przez nich pracy. 

Z kolei sądy wieczystoksięgowe utrzymałyby uprawnienia do doręczeń zawiadomień o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Wymagałoby to zmian i dostosowania systemu teleinformatycznego, co prawdopodobnie wydłuży okres oczekiwania na wejście w życie projektu. 

Zmiany nie tak prędko?

Proponowane zmiany niewątpliwie przyczyniłyby się do usprawnienia wielu czynności i transakcji, tym bardziej, że notariusz zaangażowany w sprawę nie musiałby się z nią szczegółowo zapoznawać, zanim dokona wpisu.  Nie bez znaczenia jest również szansa na uniknięcie dodatkowych opłat przez kredytobiorców związanych m.in. z podwyższonym kosztem ubezpieczenia kredytu do czasu wpisu hipoteki. Otwarta pozostaje kwestia czasu, w jakim zmiany mogłyby wejść w życie, a biorąc pod uwagę ścieżkę legislacyjną, a także konieczność uzgodnienia wielu kwestii praktycznych (choćby np. dodatkowego ubezpieczenia zawodowego notariuszy czy też ewentualnego wynagrodzenia za wykonywanie dodatkowych obowiązków) oraz wyzwanie związane z wdrożeniem zmian w systemie teleinformatycznym, nie wydaje się, żeby nastąpiło to szybko.