Jakie skutki wiążą się z nową „specustawą” o odbudowie Pałacu Saskiego?
Ustawa o odbudowie Pałacu Saskiego i innych historycznych budynków w centrum Warszawy przewiduje wiele odstępstw od przyjętych ogólnie zasad prowadzenia inwestycji. Ogranicza prawo własności i zawęża możliwość występowania z roszczeniami o odzyskanie nieruchomości i korzystanie z ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności). Nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z drugiej strony jest szansą dla wielu firm wykonawczych i doradczych na rynku nieruchomości na wieloletnie kontrakty związane z nowymi inwestycjami.
Ustawa z 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (Dz.U. z 2021.1551 z dnia 24 sierpnia 2021 r.) (dalej: „Ustawa”) weszła w życie już 8 września 2021 r. Regulacja ta kończy niemal dwudziestoletni etap działań, zmierzających do znalezienia formuły prawnej oraz wypracowania zasad, na jakich będzie realizowana powyższa inwestycja.
Zmiana krajobrazu
Przepisy Ustawy dotyczą istotnych inwestycji w centrum Warszawy. Jeśli ich realizacja rozpocznie się i będzie kontynuowana, to już za sprawą samego procesu budowlanego, krajobraz okolic ulic Marszałkowskiej, Królewskiej, Ogrodu Saskiego i Placu Piłsudskiego zmieni się na wiele lat.
Polemika na temat zasadności wydatkowania z budżetu państwa pieniędzy na te inwestycje oraz ocena stanu, według którego będą one odbudowane, pozostaje poza zakresem tego opracowania. Warto jednak wspomnieć, że zgodnie z Ustawą, odbudowa ma uwzględniać zewnętrzny kształt architektoniczny opisywanych obiektów na dzień 31 sierpnia 1939 r. W „specustawie” została również zagwarantowana nienaruszalność układu urbanistycznego Placu Marszałka Józefa Piłsudskiego wraz ze znajdującymi się na nim Grobem Nieznanego Żołnierza, Krzyżem Papieskim i innymi pomnikami.
Ograniczone roszczenia
Kluczowe znaczenie w kontekście analizy opisywanej Ustawy są jej przepisy, wprowadzające wiele odstępstw od przyjętych ogólnie zasad prowadzenia inwestycji. Niektóre z nich mogą mieć istotne znaczenie dla podmiotów i osób korzystających z nieruchomości, na których będą one realizowane, bądź co do których zgłaszali lub zamierzali wystąpić z roszczeniami.
Specustawa przyznaje spółce celowej, realizującej inwestycje, możliwość wypowiadania umów najmu, dzierżawy lub użyczenia ze skutkiem natychmiastowym, a uprawnionym podmiotom przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania od Skarbu Państwa.
Kluczowe znaczenie w kontekście analizy opisywanej Ustawy są jej przepisy, wprowadzające wiele odstępstw od przyjętych ogólnie zasad prowadzenia inwestycji. Niektóre z nich mogą mieć istotne znaczenie dla podmiotów i osób korzystających z nieruchomości, na których będą one realizowane, bądź co do których zgłaszali lub zamierzali wystąpić z roszczeniami.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości, na których mają powstać wspomniane inwestycje (tzn. zgłoszone, ale nie rozpatrzone roszczenia byłych właścicieli lub ich następców prawnych), nie stanowi przeszkody do wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie wydania decyzji, zezwalającej na prowadzenie inwestycji. Zapisy te oznaczają, że niemożliwe będzie odzyskanie nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie inwestycji, a roszczenia wobec takich nieruchomości zostają ograniczone do możliwości domagania się odszkodowania.
Na mocy Ustawy wygasa ponadto użytkowanie wieczyste nieruchomości, na których mają być realizowane wspomniane inwestycje. Regulacja ogranicza również prawa rzeczowe (w tym służebności i hipoteki) w zakresie, w jakim nieruchomości objęte są inwestycją. Użytkownicy wieczyści, jak również podmioty, na rzecz których ustanowione zostały ograniczone prawa rzeczowe, uprawnieni będą do dochodzenia odszkodowania.
Zasady prowadzenia wspomnianych inwestycji zostaną określone w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Warto zaznaczyć, że Ustawa przewiduje szybki tryb dla wydawania decyzji na rzecz spółki celowej prowadzącej inwestycję, jak również dla decyzji ograniczających korzystanie z nieruchomości sąsiadujących. Decyzje te podlegają natychmiastowemu wykonaniu, a odwołania od nich wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia (a nie 14, jak w przypadku innych decyzji wydawanych w trybie administracyjnym). Przewidziano również szybki tryb rozpatrywania spraw w związku z powyższymi inwestycjami przez sądy administracyjne – 30 dni od daty otrzymania odpowiedzi na skargę.
Zrealizowane na mocy Ustawy inwestycje mają zostać przeznaczone na potrzeby Kancelarii Senatu i Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego w Warszawie oraz podmiotów prowadzących działalność kulturalną, edukacyjną lub społecznie użyteczną.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny