Nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego a zakres badania stanu prawnego nieruchomości
Jak wskazuje praktyka, nie ma jednolitego sposobu postępowania w toku transakcji nabywania prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Osoby fizyczne z reguły nie przeprowadzają analizy stanu prawnego nieruchomości przed transakcją, polegając na ustaleniach i dokumentach wymaganych przez notariusza, ale nawet przedsiębiorcy, profesjonaliści w branży nieruchomościowej, nie zawsze badają stan prawny nabywanych nieruchomości. Jakie ryzyko powoduje takie podejście i kiedy analiza prawna nieruchomości jest wskazana?
W obrocie nadal mamy do czynienia z wieloma nieruchomościami o nieuregulowanym stanie prawnym, tzn. co do których poprzedni właściciele (lub inne osoby) zgłosili roszczenia albo które nie mają założonej księgi wieczystej. W takich sytuacjach zawsze powinna być przeprowadzona szczegółowa analiza stanu prawnego nieruchomości przed dokonaniem transakcji. O ile to możliwe, nabycie nieruchomości powinno nastąpić po założeniu dla niej księgi wieczystej, aby nabywca objęty był ochroną wynikającą z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą regułą, w przypadku niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nabywca korzysta z ochrony, jeśli nabywał nieruchomość w zaufaniu do informacji ujawnionych w księdze wieczystej. Innymi słowy, przy ocenie sytuacji prawnej nabywcy, pierwszeństwo ma stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej.
Istnieją jednak sytuacje, kiedy rękojmia nie zadziała, a nabywca nie będzie objęty ochroną, nawet jeśli stan prawny nieruchomości wpisany do księgi wieczystej nie budzi wątpliwości. Ma to miejsce m.in. w przypadku nieodpłatnego nabycia nieruchomości (w praktyce najczęściej w trybie darowizny) albo jeśli nabywca jest w złej wierze, tzn. wie lub z łatwością może się dowiedzieć, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Kiedy nabywca działa w dobrej wierze?
Powstaje zatem pytanie, jaki stopień wiedzy oraz jakie działania uznane będą za dostateczne, aby wykazać dobrą wiarę nabywcy? Niestety nie ma uniwersalnej metody, której zastosowanie można uznać za wystarczające. Każda transakcja nabycia nieruchomości jest bowiem inna i różne są okoliczności, w których dochodzi do nabycia. Pewną wskazówkę dają orzeczenia sądów oraz przyjęta praktyka. Jako minimum, należy zawsze dokładnie sprawdzić wpisy w księdze wieczystej. Warto przy tym pamiętać, że rękojmią nie są objęte dane zawarte w rozdziale I-O księgi wieczystej, takie jak: powierzchnia, przeznaczenie nieruchomości, informacja czy grunt jest zabudowany oraz ewentualnie jakie budynki i budowle są na nim wzniesione, klasa gruntów itd. Dlatego, jeśli zależy nam na dokładnym ustaleniu tych danych, należy odwołać się do innych dokumentów, w tym planu miejscowego, a jeśli budzą one wątpliwości, konieczne może być np. przeprowadzenie niezależnych obmiarów albo sprawdzenie dokumentacji budowlanej. Ponadto, każda wzmianka o wniosku złożonym do księgi wieczystej, wyłącza rękojmię.
Zgodnie z orzecznictwem, staranność nabywcy przy nabyciu nieruchomości powinna odpowiadać tzw. przeciętnej mierze, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o swoje interesy. Na stopień staranności ma wpływ m.in. zawód lub przedmiot działalności wykonywany przez nabywcę. Wyższego stopnia staranności należy oczekiwać np. od dewelopera, który przeprowadza czasem kilka lub kilkanaście transakcji nabycia nieruchomości w ciągu roku.
Sądy wielokrotnie wskazywały też na to, że jakakolwiek informacja przekazana w toku negocjacji lub spotkań na temat transakcji nabycia, która może budzić wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, powinna być sprawdzona, aby wykluczyć złą wiarę nabywcy. Może to dotyczyć wiadomości o zawartej w przeszłości umowie najmu lub dzierżawy, co do której nie ma pewności, czy wygasła (albo czy została skutecznie wypowiedziana) lub o możliwości przysługiwania prawa pierwokupu innemu podmiotowi.
Zgodnie z orzecznictwem, staranność nabywcy przy nabyciu nieruchomości powinna odpowiadać tzw. przeciętnej mierze, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o swoje interesy. Nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej powinien podjąć czynności zmierzające do zweryfikowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności gdy ujawnią się okoliczności – które łatwo mógł stwierdzić – mogące wzbudzać podejrzenie lub wątpliwości co do stanu prawnego. Na stopień staranności ma wpływ m.in. zawód lub przedmiot działalności wykonywany przez nabywcę. Wyższego stopnia staranności należy oczekiwać np. od dewelopera, który przeprowadza czasem kilka lub kilkanaście transakcji nabycia nieruchomości w ciągu roku, a innego od zakładu opieki zdrowotnej albo podmiotu prowadzącego przedszkole, który być może zawiera pierwszą transakcję zakupu nieruchomości w toku swojej działalności.
Co istotne, jak wskazuje orzecznictwo sądów, dla wykazania dobrej lub złej wiary nie zawsze wymagana jest analiza akt księgi wieczystej. Nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej nie ma obowiązku podjęcia czynności w celu weryfikowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast powinien podjąć takie czynności wówczas gdy ujawnią się okoliczności, mogące wzbudzać podejrzenie co do stanu prawnego nieruchomości. W szczególności nabywca nie musi badać akt księgi wieczystej w celu ustalenia prawidłowości treści wpisów w danej księdze wieczystej. Wystarczy zapoznanie się przez niego z treścią wpisów oraz ustalenie faktu posiadania nieruchomości przez jej zbywcę.
W jednym z orzeczeń sąd stwierdził natomiast, że nie można przyjąć złej wiary, jeżeli w chwili nabywania nieruchomości wyjaśnienie wątpliwości nie jest możliwe albo wymagałoby szczególnych działań i ponadprzeciętnej staranności także dla osoby o wykształceniu prawniczym. Nawet prawnicy nie są bowiem zobowiązani do przeprowadzania szczegółowego dochodzenia, jeżeli z ogólnie dostępnych informacji co do stanu prawnego nieruchomości nie wynikają fakty, które pozwalają na powzięcie uzasadnionych wątpliwości co do zgodności wpisów w księdze z rzeczywistym stanem prawnym.
Wskazana zaawansowana analiza
Fakt, że transakcje nabycia nieruchomości w przeważającym zakresie przeprowadzane są przy udziale notariusza, a większość nieruchomości ma uregulowany stan prawny i założoną księgę wieczystą, zapewnia istotny i często wystarczający komfort i ochronę dla nabywcy. Jakkolwiek ze względu na istotne koszty związane z nabyciem nieruchomości oraz potencjalne ryzyka, warto dokonać bardziej zaawansowanej analizy stanu prawnego nabywanej nieruchomości, aby uniknąć problemów w przyszłości oraz zyskać dodatkowe argumenty dla wykazania ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Na marginesie warto wskazać, że księgi wieczyste nie zawierają pełnych informacji o stanie prawnym nieruchomości, a jedynie te, które przewidują przepisy. Z tego powodu tym bardziej warto dokonać głębszej analizy, uwzględniając informacje i dokumenty, które nie są objęte zakresem ksiąg wieczystych.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny