Najważniejsze zmiany w prawie budowlanym od 2023 r.
Zmiany do ustawy Prawo budowlane mają przyczynić się do uproszczenia procesu budowlanego, m.in. poprzez zwolnienie kolejnego katalogu inwestycji z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz ograniczenie obowiązku podlegania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Znaczna część nowelizowanych przepisów dotyczy dalszej cyfryzacji procesu budowlanego i spraw z nim związanych. Nowe regulacje zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2023 r.
1. Budowa domu bez pozwolenia na budowę
Jedną z istotniejszych zmian jest wprowadzenie jednolitej procedury dla budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy poniżej i powyżej 70 m2. Dotychczas, z uproszczonej procedury korzystały osoby, które planowały budowę budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m2. Po wejściu w życie nowych przepisów, pozwolenie na budowę nie będzie wymagane również dla budowy domu o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2 – z zastrzeżeniem, że budynek posiada maksymalnie 2 kondygnacje.
Nowe przepisy pozwalają na zastosowanie uproszczonej procedury poprzez m.in. rozszerzenie wyłączenia możliwości zgłoszenia sprzeciwu przez organ architektoniczno-budowlany.
Budowa budynków mieszkalnych będzie odbywała się po dokonaniu zgłoszenia budowy, na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego. Do budowy domu o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2 obowiązkowe będzie zaangażowanie kierownika budowy. Dla takich domów będzie obowiązywać uproszczona procedura odbioru, która będzie polegała na potwierdzeniu – przez kierownika budowy – gotowości budynku do zamieszkania.
2. Budowa obiektów na podstawie zgłoszenia
Nowe przepisy rozszerzają katalog inwestycji, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (a jedynie dokonania zgłoszenia właściwemu organowi), jak również tych, które zwolnione są z obowiązku zarówno uzyskania pozwolenia na budowę, jak i dokonania zgłoszenia.
Warto wspomnieć, że do inwestycji zwolnionych z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymagających zgłoszenia, mają być dodane części budowlane wolno stojącej elektrowni wiatrowej, której całkowita wysokość jest większa niż 3 m i nie większa niż 12 m oraz której moc nie przekracza 50 kW (limit dla tzw. mikroinstalacji), a jej odległość od granicy nieruchomości jest nie mniejsza niż jej wysokość. Takie inwestycje na etapie zgłoszenia będą wymagały sporządzenia planu sytuacyjnego i projektu architektoniczno-budowlanego. Na etapie rozpoczęcia robót budowlanych konieczne będzie też sporządzenie projektu technicznego i zapewnienie udziału kierownika budowy. Z kolei obiekty o wysokości do 3 m będą zwolnione z pozwolenia na budowę i zgłoszenia.
Ponadto, w celu walki z suszą, na podstawie zgłoszenia będzie możliwa budowa wylotów do cieków naturalnych i zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 3 m3 i nie większej niż 10 m3. Budowa mniejszych zbiorników nie będzie wymagała pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.
3. Brak konieczności oddawania do użytkowania obiektów budowlanych
Istotną zmianą wprowadzoną przez nowe przepisy jest rozszerzenie katalogu inwestycji oddawanych do użytkowania na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak również znaczne ograniczenie obowiązku podlegania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Takie pozwolenie będzie bowiem wymagane jedynie wówczas, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego będzie następowało przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz gdy sam inwestor dobrowolnie o to wystąpi w sytuacji, gdy uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie jest wymagane przez przepisy. W pozostałych przypadkach konieczne będzie zawiadomienie o zakończeniu budowy.
4. Kary za nieterminowe wydawanie pozwoleń na rozbiórkę; rejestry wniosków
Nowe regulacje uprawniają do nakładania na organ kar za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę (do tej pory brakowało jasnych przepisów w tym zakresie).
Jednocześnie, dotychczasowe rejestry wniosków i decyzji o pozwoleniu na budowę, mają zostać rozszerzone o dokumenty (wnioski i wydane decyzje) dotyczące pozwolenia na rozbiórkę. Jest to istotne, gdyż jedynie na podstawie rejestru wniosków i decyzji, weryfikowane są terminy wydawania pozwoleń i na tej podstawie nakładane są kary za ich przekroczenie.
5. Baza Projektów Budowlanych 2023
Na mocy omawianych zmian przewidziane jest utworzenie tzw. bazy projektów budowlanych. Jej celem będzie ułatwianie dostępu do projektów budowlanych (sporządzonych w postaci elektronicznej) organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w przypadku wniosków (np. o pozwolenie na budowę lub o pozwolenie na użytkowanie), zgłoszeń i zawiadomień. Inwestor nie będzie musiał już załączać projektu budowlanego do wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień. Wystarczające będzie podanie indywidualnego numeru projektu, który został umieszczony (przez np. inwestora lub projektanta) we wspomnianej bazie. Powyższe rozwiązanie ma wpłynąć na usprawnienie i przyspieszenie działania organów zaangażowanych w proces budowlany.
Planowane zmiany, np. w postaci utworzenia bazy projektów budowlanych czy stosowania dziennika budowy oraz książki obiektu budowlanego w wersjach elektronicznych, mają dostosować proces budowlany do nowych technologii cyfrowych, co niewątpliwie jest pozytywnym kierunkiem. Aby jednak założenia ujęte w przepisach znalazły odzwierciedlenie w praktyce, urzędnicy zaangażowani w proces budowlany muszą zostać odpowiednio przeszkoleni. Nowe systemy będą też wymagać stałego nadzoru specjalistów.
6. Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB)
Nowe przepisy umożliwią wybór sposobu prowadzenia dziennika budowy, pomiędzy formą papierową i elektroniczną. Dziennik budowy w postaci papierowej będzie można kontynuować w postaci elektronicznej, natomiast dziennik budowy prowadzony w systemie elektronicznym może być kontynuowany wyłącznie w wersji elektronicznej.
Tradycyjna, papierowa forma dziennika budowy będzie dostępna dla inwestorów do 2030 r. Po tym terminie nastąpi obowiązek prowadzenia dziennika budowy w systemie elektronicznym.
Na mocy wprowadzonych zmian, rozszerzeniu ulegnie zastosowanie elektronicznego dziennika budowy. Przepisy nakładają obowiązek prowadzenia i przechowywania dziennika w określony sposób, zapewniający jego bezpieczeństwo i ograniczony dostęp przez osoby nieuprawnione. W związku z wprowadzonymi zmianami, cały proces budowlany będzie rejestrowany w sposób elektroniczny.
Przepisy określają przy tym katalog podmiotów, które mają dostęp do dziennika budowy. Inwestor będzie osobą odpowiedzialną za udostępnianie dziennika innym uczestnikom procesu budowlanego. Będzie on też mógł pozbawić uczestników procesu tego dostępu (w przypadku, gdy nie będzie to utrudniało lub uniemożliwiało im wykonywania swoich uprawnień i obowiązków). Kierownik budowy będzie miał natomiast prawo udostępniać elektroniczny dziennik m.in. organom uprawnionym do kontroli na terenie prowadzonych prac budowlanych.
Prawo dostępu do systemu dziennika budowy, w zakresie przeglądania wpisów, będą miały ponadto: organy administracji architektoniczno-budowlanej, inspektor nadzoru budowlanego oraz inne organy uprawnione do kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy.
Obsługa systemu dziennika budowy będzie także możliwa za pomocą smartfona i tabletu. Aplikacja mobilna ma być dostępna na większości urządzeniach mobilnych (zarówno tych z systemem Android, jak i iOS).
7. Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego
W ramach rozszerzania cyfryzacji procesu budowlanego, przepisy wprowadzają tzw. elektroniczną książkę obiektu budowlanego. Ma być ona prowadzona w formie aplikacji, w której każdy właściciel lub zarządca będzie dokonywał wpisów w zakresie:
- informacji o obiekcie budowlanym,
- informacji o właścicielach i zarządcach,
- danych z przeprowadzanych kontroli,
- ekspertyz i opinii technicznych dotyczących obiektu budowlanego,
- opisu robót budowlanych po oddaniu do użytkowania,
- katastrof budowlanych,
- decyzji, postanowień, zaświadczeń i innych dokumentów wydanych przez organy administracji publicznej, dotyczących obiektu budowlanego.
System elektronicznej książki obiektu budowlanego zostanie wdrożony na początku 2023 r., natomiast od 2027 r. ma obowiązywać wyłącznie w formie cyfrowej.
8. System e-CRUB
Nowym rozwiązaniem, które wprowadzają zmiany do przepisów budowlanych, jest Elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane. Wyszukiwarka e-CRUB ruszyła oficjalnie 1 sierpnia 2022 r. i zastąpiła dotychczasowy Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane oraz rejestr ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie (CRUB). System ma być zarządzany na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie – Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa oraz Izby Architektów RP.
Wyszukiwarka e-CRUB umożliwi inwestorom, mającym zamiar zaangażować inżyniera albo projektanta, sprawdzenie ich kwalifikacji i uprawnień. Te same dane będzie mógł sprawdzić urzędnik, weryfikujący uprawnienia osób, bez potrzeby wglądu w dokumenty. Dzięki rejestrowi e-CRUB osoby pracujące w branży budowlanej, zdające egzamin w jednej z izb, będą mogły szybciej korzystać ze swoich uprawnień na terenie kraju.
System E-CRUB przeznaczony jest dla wszystkich osób oraz organów bezpośrednio i pośrednio zaangażowanych w prowadzenie procesu inwestycyjno-budowlanego. Z oprogramowania mogą korzystać inwestorzy, architekci, inżynierowie, pracownicy organów administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego i innych organów.
9. Rozbudowa portalu e-Budownictwo
Nowelizacja prawa budowlanego przewiduje również istotną rozbudowę obecnie już funkcjonującej strony e-budownictwo.gunb.gov.pl. Portal e-Budownictwo już teraz umożliwia inwestorom dostęp do wniosków i zgłoszeń w procesie inwestycyjno-budowlanym, a także możliwość sprawdzenia statusu swojego wniosku. Rozbudowa tej aplikacji ma przyczynić się do podwyższenia standardu obsługi w procesie inwestycyjno-budowlanym, udostępnienia ujednoliconych formularzy na jednej platformie, oszczędności czasu (możliwość załatwiania wielu spraw „bez wychodzenia z domu”) oraz ograniczenia zużycia papieru.
Zmiany w dobrym kierunku
Planowane zmiany niewątpliwie przyczynią się do odformalizowania procesu budowlanego i dostosowania tego procesu do dostępnych nowych technologii, co niewątpliwie jest pozytywnym kierunkiem. Praktyka pokaże, na ile założenia ujęte w przepisach znajdą odzwierciedlenie w funkcjonalności i dostępności chociażby nowych narzędzi informatycznych, co wymaga też odpowiedniego przeszkolenia urzędników zaangażowanych w proces budowlany i stałego nadzoru specjalistów nad wprowadzonymi systemami.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny