Nowe programy kolejną próbą rozwiązania problemu dostępności mieszkań
Prace dotyczące ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe są na końcowym etapie. Projekt reguluje kolejne mechanizmy wsparcia budownictwa mieszkaniowego, a jego przyjęcie ma poprawić dostępność mieszkań, poprzez wprowadzenie programów „bezpieczny kredyt 2%” oraz „bezpieczne mieszkanie”. Jako że wejście w życie ustawy planowane jest już na 1 lipca 2023 r., warto zwrócić uwagę na jej główne założenia i wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych.
Bezpieczny kredyt 2%
Zgodnie z projektem finansowanie na preferencyjnych warunkach tzw. bezpieczny kredyt będzie mogła uzyskać osoba, która nie ukończyła 45. roku życia, a przy tym nie ma i wcześniej nie miała (tzn. nie przysługiwało jej prawo własności) mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich. Ponadto osoba ta musi posiadać zdolność kredytową adekwatną do kwoty kredytu, jaki chce uzyskać, wyznaczoną przez bank finansujący.
Maksymalna wysokość kredytu, który będzie mogła uzyskać jedna osoba, wyniesie 500 tys. zł., zaś w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem będzie to 600 tys. zł. Kredyt będzie można otrzymać zarówno na mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie będzie natomiast obowiązywać limit ceny za 1 m2 nieruchomości.
Bezpieczny kredyt 2% ma być kolejnym produktem standardowo oferowanym przez banki komercyjne. Jak każdy kredyt hipoteczny, będzie on wymagał wkładu własnego w kwocie ustalonej przez bank. Zgodnie z zapisami opisywanej ustawy, wysokość wkładu będzie mogła przekraczać 200 tysięcy zł. Środki z tego kredytu będą mogły zostać przeznaczone jedynie na finansowanie zakupu mieszkania w Polsce.
Ustawa przewiduje również możliwość uzyskania dopłaty do rat kredytu. Jej wysokość będzie ustalana jako różnica między stałą stopą określoną na podstawie średniego oprocentowania kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Marża banku od udzielonego finansowania nie będzie mogła być wyższa niż marża od innych kredytów hipotecznych, które oferuje bank. Projekt zakłada możliwość skorzystania z tego kredytu do roku 2027 (z możliwością przedłużenia tego okresu), a dopłata ma przysługiwać kredytobiorcy przez 10 lat. Z projektu wynika, że zasady jej obliczania będą dość skomplikowane, dlatego łatwiej je zobrazować jednym z przykładów opracowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Zakładając, że małżeństwo zaciągnie na 30 lat kredyt na kwotę 550 tys. zł oprocentowany stałą stopą 8,46%, dla ustalenia dopłaty oprocentowanie ma zostać pomniejszone o 10% (uwzględniając składnik marży), czyli wyniesie ono 7,61%. W okresie 10 lat ratę pomniejszy dopłata ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Raty kapitałowo-odsetkowe będą w tym czasie malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały. Dla pierwszej raty różnica wyniesie prawie 2,6 tys. zł (rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł). Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej. Przy założeniu braku zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3 172,74 zł. Kwota ta będzie mogła być jednak niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy spadek stóp procentowych. Dla porównania, spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet dla całego okresu – 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4 213,44 zł.
Kredyty na preferencyjnych zasadach będą udzielane przez banki komercyjne, dlatego poza niższym oprocentowaniem będą mieć do nich zastosowanie pozostałe zasady odnoszące się do pożyczek bankowych, w tym m.in. marże lub prowizje albo wyższe ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Na obecnym etapie Ministerstwo nie przewiduje możliwości refinansowania kredytu już zaciągniętego przez potencjalnie zainteresowane osoby bezpiecznym kredytem 2% (tj. zaciągnięcie innego kredytu hipotecznego, jeszcze przed wejściem w życie ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, wykluczy możliwość skorzystania z kredytu w ramach opisywanego programu).
Oba programy stanowią kolejną próbę rozwiązania problemu dostępności mieszkań dla rodzin i młodych osób, dlatego z wejściem w życie omawianej ustawy związane są ogromne oczekiwania. Przyjęcie projektu ustawy przyczyni się jednak do zwiększenia długu publiczny. Wejście ustawy w życie może też stanowić kolejny czynnik zwiększający inflację, a także przyczynić się do dalszego wzrostu cen nieruchomości.
Pierwsze mieszkanie
Projekt „Pierwsze mieszkanie”, najogólniej ujmując, dotyczy możliwości oszczędzania na preferencyjnych warunkach przez osoby zamierzające wydać zgromadzone fundusze na cele mieszkaniowe.
Program ten adresowany ma być do osób, które nie ukończyły 45. Roku życia i nie posiadają (ani nie posiadały w przeszłości) mieszkania ani domu, natomiast w jednym posiadanym przez siebie niewielkim mieszkaniu zamieszkują wspólnie z dziećmi. Maksymalna wielkość takiej nieruchomości to 50m2 (w przypadku zamieszkiwania z dwojgiem dzieci), 75m2 (w przypadku zamieszkiwania z trojgiem dzieci) i 90m2 (w przypadku zamieszkiwania z czworgiem dzieci). Limit metrażu nie będzie obowiązywał jedynie w odniesieniu do rodzin z pięciorgiem i większą liczbą dzieci.
Minimalna wysokość wpłaty na konto mieszkaniowe ma wynosić 500 zł (6 tys. zł. rocznie), a maksymalna 2 tys. zł. (24 tys. zł. Rocznie). W każdym roku oszczędzania będzie przysługiwał 1 miesiąc tzw. wakacji od oszczędzania – bez negatywnych konsekwencji dla oszczędzającego. W powyższych limitach możliwe będą wpłaty w różnej wysokości, natomiast co najmniej 11 wpłat w danym roku musi zostać zrealizowanych w kwocie co najmniej 500 zł, aby otrzymać tzw. premię oszczędnościową z budżetu państwa. Brak spełnienia warunku limitu wpłat w jednym roku nie wykluczy jednak możliwości otrzymania premii w kolejnych latach. Okres gromadzenia oszczędności w ramach konta mieszkaniowego nie będzie mógł być krótszy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat. Projekt przewiduje natomiast, że wypłata przez oszczędzającego środków przed upływem minimalnego okresu oszczędzania może pozbawić go prawa do premii w ramach tego programu.
Jak może wyglądać oszczędzanie w ramach „Pierwszego mieszkania” w praktyce? Tytułem przykładu – osoba, która odkładała na konto mieszkaniowe po 1 tys. zł. miesięcznie, po roku zgromadzi 12 tys. zł. Zakładając, że inflacja w danym roku osiągnie poziom 9,6%, naliczona premia mieszkaniowa wyniesie 624 zł. Przy wpłatach na konto w tej samej wysokości i przy założeniu, że zakładany poziom inflacji utrzyma się, premia mieszkaniowa w kolejnym roku oszczędzania wzrośnie do 2,4 tys. zł., a w następnym – do kwoty 5,3 tys. zł. Jednocześnie, przez cały okres oszczędzania gromadzone środki będą podlegać oprocentowaniu na zasadach oferowanych przez bank, natomiast osiągnięty zysk będzie zwolniony z wynoszącego 19% podatku od dochodów kapitałowych, czyli tzw. podatku Belki.
Konto może być utrzymywane dla osób od 13. do 45. roku życia. W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków zgromadzonych na koncie mieszkaniowym, będzie 5 lat. Natomiast, jeśli okres oszczędzania zakończył się przed osiągnięciem 18. roku życia, termin 5 lat biegnie od dnia ukończenia przez osobę uprawnioną pełnoletności.
Aby skorzystać z programu „Bezpieczny kredyt 2%” lub otworzyć konto mieszkaniowe na preferencyjnych warunkach, będzie należało wybrać bank, który przystąpił do tych programów (poprzez zawarcie odpowiedniej umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego) i wprowadził do swojej oferty którykolwiek lub obydwa z tych programów. Projekt ustawy nie wyklucza przy tym możliwości skorzystania z obydwu programów łącznie. W tej sytuacji, aby ominąć ryzyko niespełnienia warunku posiadania innego mieszkania, należałoby najpierw założyć konto mieszkaniowe, a następnie zaciągnąć bezpieczny kredyt 2%. W swoich założeniach, obydwa programy adresowane są zarówno do małżeństw, jak również do osób będących w związkach nieformalnych oraz osób samotnie wychowujących dzieci.
Podsumowanie
Omawiane wyżej programy stanowią kolejną próbę rozwiązania problemu dostępności mieszkań dla rodzin i młodych osób. Wobec braku spełnienia swoich założeń przez dotychczasowe projekty mające wspierać budownictwo mieszkaniowe, np. „Mieszkanie plus”, z wejściem w życie omawianej ustawy związane są ogromne oczekiwania. Niestety, wobec coraz wyższej stopy inflacji i rosnącego zadłużenia państwa spowodowanego ogólnoświatową sytuacją (m.in. dług publiczny w związku z pandemią, koszty wojny na Ukrainie i związana z tym modernizacja polskiej armii), omawiane projekty zwiększą dług publiczny, a tym samym mogą stanowić kolejny czynnik zwiększający inflację.
Wejście w życie ustawy może przyczynić się również do dalszego wzrostu cen nieruchomości (w tym mieszkań) ze względu na to, że już teraz zaobserwować można wstrzymywanie przez deweloperów oraz osoby prywatne sprzedaży swoich nieruchomości w oczekiwaniu na zwiększone zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców po 1 lipca br. na skutek wejścia w życie programów wprowadzanych ustawą o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny