Planowane zmiany w zakresie charakterystyki energetycznej budynków
Wkrótce wykonany zostanie kolejny krok w kierunku rozwoju zielonego budownictwa w Polsce. Stanie się to za sprawą nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii, którego projekt przewiduje m.in. zmiany w metodzie wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków. Wzrost znaczenia tej kwestii to nie tylko efekt planowanych zmian przepisów, ale też rosnących cen energii i utrzymującej się na wysokim poziomie inflacji.
W październiku 2022 r. Rada Europejska opracowała nowe wytyczne dopasowujące kluczowe segmenty branży budowlanej do wymagań tzw. zielonego ładu. Podstawowym założeniem nowych rozwiązań jest osiągnięcie do 2030 r. zerowej emisyjności przez wszystkie nowe budynki w Unii Europejskiej. Istniejące budynki mają zostać z kolei dostosowane do wymogów zielonej transformacji do 2050 r.
W związku z tymi regulacjami rozpoczęto prekonsultacje projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków. Wprowadza ono istotne zmiany dla branży budowlanej w Polsce. Należy spodziewać się, że omawiane regulacje są dopiero początkiem kompleksowych zmian w przepisach zmierzających do zapewnienia tzw. zerowej emisyjności budynków w perspektywie kilkunastu najbliższych lat.
Podział na klasy i roczna emisja CO2
Opracowywany obecnie projekt rozporządzenia ma określać nową, kompleksową metodologię wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków. Ma temu służyć między innymi podział na klasy energetyczne – od A+ (najlepszej, charakteryzującej się zerową emisją dwutlenku węgla wytwarzanego z paliw kopalnych) do G (najniższej), jak również obowiązek wskazania łącznej, rocznej emisji dwutlenku węgla wynikającej z zapotrzebowania budynku na energię. Wspomniane klasy mają zastąpić rozwiązanie stosowane dotychczas, czyli tzw. suwak, będący wizualną prezentacją charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku.
Metodologia pomiarów i sposób sporządzania charakterystyki energetycznej będą dosyć skomplikowane – zostały one rozpisane na kilkudziesięciu stronach nowego rozporządzenia. Tak szczegółowe podejście do zagadnienia – jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii – ma wychodzić naprzeciw dotychczasowym problemom związanym z aspektami technicznymi i obliczeniowymi, wśród których wymieniono m.in. stosowanie nieadekwatnych metod kalkulacji zapotrzebowania na energię oraz przyjmowanie uproszczonych założeń wskaźnikowych. Projekt rozporządzenia przewiduje też wprowadzenie nowego wzoru świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.
Charakterystyka energetyczna budynku przestaje być abstrakcyjnym wymogiem formalnym, a staje się niezmiernie istotną okolicznością dla każdego właściciela i użytkownika budynku czy lokalu, która wiąże się bezpośrednio z kosztami utrzymania i korzystania z każdej nieruchomości. Rozporządzenie, nad którym trwają prace, może tylko przyspieszyć zmiany w tym zakresie.
Tytułem przypomnienia warto wspomnieć, że przepisy regulujące zasady wydawania tzw. świadectw charakterystyki energetycznej dla budynków obowiązują już od 2014 r. Takie świadectwa wymagane są zarówno przy wynajmie budynku lub lokalu, jak również przy jego sprzedaży. Obowiązek zapewnienia świadectwa spoczywa na właścicielu budynku lub lokalu (albo innej osobie, której przysługuje ograniczone prawo do nieruchomości, np. spółdzielcze prawo do lokalu). W przypadku, gdy świadectwo nie zostanie przekazane przy zawarciu umowy, nabywca lub najemca mogą wezwać właściciela do dostarczenia tego dokumentu w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Po jego upływie są uprawnieni do sporządzenia świadectwa na koszt byłego właściciela nieruchomości.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego wydania – chyba, że nastąpiły zmiany w zakresie instalacji budynkowych, na skutek np. prac remontowych. W takich przypadkach, po zakończeniu prac, należy opracować nową charakterystykę energetyczną.
Świadectwo powinno być sporządzone w języku polskim i umieszczone w widocznym miejscu w lokalu lub budynku. Minister właściwy do spraw budownictwa prowadzi centralny rejestr świadectw charakterystyki energetycznej, a także osób uprawnionych do sporządzania takich świadectw oraz innych informacji związanych z charakterystyką energetyczną budynków.
Już nie abstrakcyjny wymóg
Jak wskazuje dotychczasowa praktyka, o ile dla nowych budynków biurowych, mieszkalnych albo handlowo-usługowych normą jest sporządzanie świadectwa charakterystyki energetycznej, to starsze obiekty i lokale z reguły ich nie mają. Przy transakcjach najmu i sprzedaży najemcy i kupujący z reguły akceptują fakt, że taki dokument nie został sporządzony i nie domagają się przekazania świadectwa od właściciela. Ta sytuacja będzie musiała ulec zmianie – chociażby ze względu na wzrost cen energii na skutek trwającej wojny w Ukrainie, konieczność dywersyfikacji źródeł energii oraz wysoką inflację.
Charakterystyka energetyczna budynku przestaje być abstrakcyjnym wymogiem formalnym, a staje się niezmiernie istotną okolicznością dla każdego właściciela i użytkownika budynku czy lokalu, która wiąże się bezpośrednio z kosztami utrzymania i korzystania z każdej nieruchomości. Projekt rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków może przyczynić się do przyspieszenia zmiany podejścia do tego zagadnienia w branży nieruchomościowej. Prekonsultacje projektu potrwają do 28 lutego 2023 r. (Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydłużyło ten termin do 13 marca 2023 r.), a samo rozporządzenie ma zacząć obowiązywać po upływie 6 miesięcy od daty jego ogłoszenia.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny