Projektowane zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zawarcie umowy urbanistycznej będzie wymagało formy aktu notarialnego. Poprzez taką umowę inwestor może zobowiązać się (na rzecz gminy) między innymi do: realizacji inwestycji uzupełniającej, pokrycia całości lub części kosztów realizacji tej inwestycji, jak też pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia planu. Natomiast gmina może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej (jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy) bądź też zwolnić – w całości lub w części – inwestora z uzgodnionych opłat. Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony lub zmieniony przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą od umowy odstąpić w terminie sześciu miesięcy od dnia uchylenia lub zmiany planu.

Warunki zabudowy

Projekt ustawy zakłada maksymalny termin pięciu lat obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy (liczony jest on od dnia, kiedy decyzja stała się prawomocna; po tym terminie decyzja wygasa). Dotyczy to również decyzji, które zostały wydane przed wejściem w życie nowelizacji, co oznacza, że wygasną one w terminie pięciu lat od daty wejścia w życie nowych przepisów.

Projektowane regulacje mają ponadto nałożyć wymóg określenia w decyzji o warunkach zabudowy minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc parkingowych. Obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy co prawda niekiedy nakładają obowiązek zachowania tych parametrów, jednak nie jest to powszechną praktyką.

Renta planistyczna

Zgodnie z założeniami nowych przepisów, tzw. opłata planistyczna (potocznie nazywana rentą planistyczną) ma mieć bardziej powszechny charakter. Dotychczas była ona pobierana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego i sprzedaży takiej nieruchomości w okresie pięciu lat od daty wejścia w życie planu. Ponadto, w planie miejscowym określano maksymalną stawkę tej opłaty w przedziale pomiędzy 0% a 30% od wzrostu wartości nieruchomości.

Na skutek proponowanych zmian, opłata od wzrostu wartości nieruchomości będzie miała zastosowanie do wszystkich nieruchomości objętych planem ogólnym (o ile ich wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu) oraz do tych, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy (niezależnie od daty sprzedaży takiej nieruchomości). Projektowane zmiany przewidują ustalenie jednolitej opłaty, która ma wynieść 30% od wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy, będzie ona mogła zostać nałożona po wydaniu pozwolenia na budowę (zgłoszenia budowy), na podstawie takiej decyzji.

Standardy infrastruktury społecznej

Zmiany przepisów, nad którymi pracuje Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, mają przyznać gminom uprawnienie do określenia w planie ogólnym standardów dostępności infrastruktury społecznej, aby zapobiec tzw. wykluczeniu transportowemu mieszkańców nowych inwestycji mieszkaniowych oraz zapewnić dostęp do szkół podstawowych oraz terenów zieleni publicznej.

Uregulowane mają być, między innymi, maksymalne odległości, jakie powinny dzielić nieruchomość od szkoły podstawowej lub terenów zielonych. Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowych będzie ponadto zawężone do tych przypadków, w których dana nieruchomość spełni określone w przepisach standardy w zakresie infrastruktury społecznej.

Podsumowanie

Projekt zmian do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma być częścią dużej nowelizacji przepisów inwestycyjno-budowlanych (kolejną po zmianach w zakresie Prawa budowlanego, które w większości mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2023 r.) wdrażanych w ramach tzw. Krajowego Planu Odbudowy. Jej przyjęcie ma przyczynić się do usprawnienia procesu legislacyjnego prawa miejscowego, zwiększyć jego przejrzystość i uregulować stan prawny wielu nieruchomości, które od lat wyłączone są z obrotu ze względu na brak planów miejscowych. Ma też zlikwidować dowolność przy realizacji inwestycji oraz zapewnić ład przestrzenny poprzez ograniczenie realizacji inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Jakkolwiek analizując propozycję nowych przepisów, trudno oprzeć się wrażeniu, że dotychczasowy – sformalizowany i długotrwały – proces uchwalania planów miejscowych i studium zostanie uzupełniony nową procedurą związaną z uchwalaniem „planów ogólnych”. To samo dotyczy nowych wymogów formalnych przy realizacji inwestycji mieszkaniowych, związanych z procedurą tworzenia zintegrowanych planów inwestycyjnych i umów urbanistycznych. Istotnie wzrosną też obciążenia dla indywidualnych właścicieli nieruchomości w sytuacji uchwalenia planu miejscowego, na skutek czego podwyższeniu ulegnie wartość nieruchomości. To, na ile nowe regulacje przyczynią się natomiast do zachowania i przestrzegania ładu przestrzennego, okaże się w praktyce.