Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego – przepisy obowiązują, wątpliwości pozostały

31 sierpnia 2023 r. weszła w życie większość zmian do ustawy „O gospodarce nieruchomościami”, jak również do ustawy „O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności”, dzięki którym firmy (i inne osoby prawne) mogą – pod pewnymi warunkami – przekształcić prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w odrębną własność. Poniżej omawiamy najważniejsze z tych zmian.

Niniejszy artykuł jest kontynuacją opracowania zamieszczonego na naszej stronie w grudniu 2022 r., w sprawie planowanych zmian w przepisach dotyczących zamiany prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez osoby prawne (można się z nim zapoznać tutaj).

Urzędy zyskały dużą swobodę

W nowych przepisach zasadą jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na wniosek zainteresowanego. Sprzedaż nieruchomości jest możliwa na rzecz jej użytkownika wieczystego i może to nastąpić nie wcześniej niż 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Co do zasady, sprzedaż nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa może nastąpić po uzyskaniu zgody wojewody. Wojewoda oraz odpowiedni sejmik – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność organów samorządu terytorialnego – ustalają w drodze zarządzenia lub uchwały zasady sprzedaży nieruchomości. Przepisy zobowiązują organy do ich określenia (bądź podjęcia odpowiedniej uchwały) w terminie czterech miesięcy od daty wejścia w życie zmian, tj. do 31 grudnia 2024 roku. Dlatego w przypadku zamiaru nabycia nieruchomości na własność należy każdorazowo sprawdzić zakres wymagań ustalonych przez właściwy organ dla danej gminy lub innego obszaru. Choć wytyczne zawarte w ustawie są ogólne, a urzędom pozostawiono dość dużą swobodę w ustalaniu zasad sprzedaży, to wprowadzono zasadę, że organy publiczne nie mogą odmówić sprzedaży gruntu na rzecz przedsiębiorcy, który złoży wniosek w tej sprawie.

Przepisy zawierają jednocześnie wiele wyłączeń od możliwości wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości. I tak, nie będzie możliwe przekształcenie tytułu do nieruchomości, jeśli:

• nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
• grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
• użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste;
• toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste;
• w odniesieniu do gruntów niezabudowanych;
• grunt położony jest na terenie portów i przystani morskich.

Zasady ustalania ceny sprzedaży

Cena sprzedaży nieruchomości jest ustalana na podstawie jej wartości. Inne zasady określania ceny mają zastosowanie do nieruchomości niewykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej i tych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

W przypadku gruntów niewykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, cena sprzedaży ustalana będzie jako dwudziestokrotność kwoty będącej iloczynem stawki procentowej opłaty rocznej i wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Natomiast cena za pozostałe grunty, ustalana będzie w kwocie nie niższej niż dwudziestokrotność stawki stanowiącej: iloczyn dotychczasowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży (jakkolwiek nie więcej niż wartość samej nieruchomości).

Przepisy wprowadzają również dalsze zróżnicowanie co do sposobu ustalania ceny w zależności od tego, czy sprzedawany grunt stanowi własność Skarbu Państwa, czy jednostek samorządu terytorialnego oraz czy cena będzie zapłacona jednorazowo, czy też w ratach.

Jeśli w odniesieniu do nieruchomości nie obowiązywała opłata roczna albo toczy się postępowanie w sprawie ustalenia opłaty rocznej, właściwy organ ustali cenę sprzedaży, biorąc pod uwagę cel wynikający ze sposobu korzystania z takiej nieruchomości.