Zakaz cesji umów rezerwacyjnych. Więcej argumentów „przeciw” niż „za”
Wraz z przepisami o tzw. bezpiecznym kredycie 2% oraz o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, które zaczęły obowiązywać 1 lipca 2023 r., wszedł w życie również zakaz przenoszenia tzw. umowy rezerwacyjnej lokalu lub domu jednorodzinnego. Powyższe ograniczenie będzie miało istotne konsekwencje dla rynku lokali mieszkalnych, dlatego warto podsumować najważniejsze kwestie z tym związane.
Tematykę związaną z regulacjami dotyczącymi kredytu 2% oraz oszczędzania na cele mieszkaniowe opisywaliśmy szerzej w artykule „Nowe programy kolejną próbą rozwiązania problemu dostępności mieszkań” opublikowanym 26 maja 2023 r.
Umowa rezerwacyjna
Nowe przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej zostały z kolei wprowadzone zmianą do ustawy z 20 maja 2021 r. O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”). Zgodnie z wynikającymi z niej regulacjami, umowa rezerwacyjna zawierana jest między deweloperem (albo przedsiębiorcą innym niż deweloper) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), a jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Taka umowa powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Może także przewidywać obowiązek zapłaty przez rezerwującego tzw. opłaty rezerwacyjnej, w maksymalnej wysokości 1% ceny sprzedaży, która zostaje zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego.
Zakaz cesji i wyjątki
Nowe przepisy wprowadziły, obowiązujący od 1 lipca 2023 r., zakaz przenoszenia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Innymi słowy, co do zasady, nie jest już możliwa cesja praw z umowy rezerwacyjnej na osobę trzecią, a zawarcie takiej umowy (cesji) skutkuje jej nieważnością. Wprowadzono jednocześnie następujące wyjątki od tej reguły. Zgodnie z nimi cesja umowy rezerwacyjnej będzie ważna i skuteczna w następujących sytuacjach:
(a) przeniesienie umowy rezerwacyjnej następuje na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy od spadków i darowizn (członka bliższej bądź dalszej rodziny rezerwującego);
(b) umowa rezerwacyjna dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
(c) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie wierzytelności, rezerwujący nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej.
Argumenty „za” i „przeciw”
Omawiane przepisy mają na celu przede wszystkim wyeliminowanie z obrotu częstej praktyki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za wysoką opłatą – przenosił je na docelowych nabywców (tzw. flipping).
Choć obowiązujące od 1 lipca 2023 r. przepisy miały na celu przede wszystkim wyeliminowanie z obrotu częstej praktyki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za wysoką opłatą – przenosił je na docelowych nabywców (tzw. flipping), to coraz częściej pojawiają się głosy, że zakaz cesji umów rezerwacyjnych uderzy w osoby fizyczne, które miały korzystać z ochrony.
Pojawiają się jednak coraz częściej głosy, że zakaz cesji uderzy w osoby fizyczne, które miały korzystać z ochrony.
Ustawa deweloperska nie obejmuje bowiem osób prowadzących działalność gospodarczą, a jedynie osoby fizyczne, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem większość tzw. flipperów prowadzi działalność gospodarczą, albo, prawdopodobnie po wejściu w życie nowych przepisów, ją zarejestruje. Wystarczy bowiem, że podpisując umowę przedwstępną, rezerwujący oświadczy, że jest przedsiębiorcą, a nie będą miały do niego zastosowania ograniczenia wynikające z Ustawy deweloperskiej, w tym obowiązek zawierania umowy deweloperskiej, a jedynie zwykłej umowy przedwstępnej w formie pisemnej. Natomiast osoby, które kupią lokale w tym trybie, prawdopodobnie nie będą korzystały z ochrony przewidzianej Ustawą deweloperską. Trudno byłoby bowiem przyjąć, że sama zmiana podmiotu po stronie nabywcy z automatu kwalifikuje transakcję nabycia lokalu (lub domu jednorodzinnego) jako podlegającą Ustawie deweloperskiej.
Nowe regulacje dotyczą cesji Umów rezerwacyjnych zawieranych na podstawie nowej Ustawy deweloperskiej (obowiązującej od 1 lipca 2022 r.). Natomiast wielu deweloperów kontynuuje rozpoczęte budowy na podstawie przepisów Ustawy deweloperskiej w poprzedniej wersji, do której nie stosuje się omawianych zakazów.
Wielu prawników i praktyków podnosi również argument, że nowe przepisy zbyt mocno ingerują w jedną z podstawowych zasad polskiego systemu prawnego, to jest w tzw. zasadę „swobody umów”, istotnie ograniczając istotną sferę obrotu gospodarczego.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny
Dodatkowe materiały: