Jawność cen mieszkań – nowy obowiązek deweloperów
Kwestia nałożenia na deweloperów nowego obowiązku dotyczącego ujawniania cen mieszkań i domów oferowanych do sprzedaży budziła w ostatnim czasie wiele wątpliwości. Ustawodawcy udało się zakończyć prace legislacyjne z tym związane i 10 czerwca 2025 r. nowe regulacje zostały opublikowane w Dzienniku Ustaw. Poniżej przedstawiamy ich główne założenia.
Ustawa „O zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” z 21 maja 2025 r. („Ustawa”) została opublikowana 10 czerwca, a nowe przepisy wejdą w życie 30 dni później, czyli 10 lipca 2025 r.
Na czym polega obowiązek zapewnienia jawności cen?
Zgodnie z Ustawą, deweloperzy oraz inne podmioty oferujące lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne do sprzedaży, zobowiązane są do informowania o ich cenach, wraz z należnym podatkiem VAT. Wymóg ten dotyczy również pomieszczeń przynależnych, w tym tzw. komórek lokatorskich. Ujawnieniu podlega także informacja o wszelkich innych kosztach, które wpływają na całkowitą cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu.
Ceny nieruchomości powinny być ujawniane na stronie internetowej podmiotu, który oferuje ich sprzedaż. Powinny one zawierać cenę jednego metra kwadratowego mieszkania lub domu (jak również cenę pomieszczenia przynależnego, jeśli jest ona płatna dodatkowo) oraz cenę całej nieruchomości. Ponadto, sprzedający są zobowiązani do podania informacji o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na podstawie umowy przenoszącej własność. Deweloper lub inny przedsiębiorca ma także obowiązek informowania o zmianie ceny i danych o kształtowaniu się ceny w okresie od dnia rozpoczęcia sprzedaży, uaktualniając na bieżąco informacje na swojej stronie internetowej.
Na stronie internetowej – oprócz ceny – powinny być umieszczone inne informacje na temat nieruchomości, tj. część ogólna prospektu informacyjnego dotycząca przedsięwzięcia deweloperskiego, adres siedziby dewelopera, a w przypadku osoby fizycznej, adres miejsca wykonywania działalności gospodarczej, adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż oraz lokalizacja przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ustawa wskazuje, że informacja o adresie strony internetowej powinna znajdować się w reklamach, ogłoszeniach i ofertach kierowanych do potencjalnych nabywców.
Nowe regulacje ujednolicają praktykę dotyczącą zasad informowania o cenach przez deweloperów i innych przedsiębiorców i niewątpliwie zadziałają na korzyść nabywców, poprzez zapewnienie większej transparentności procesu sprzedaży, a tym samym możliwości kompleksowego porównania ofert. Z drugiej jednak strony przepisy nakładają kolejne obowiązki na przedsiębiorców z branży nieruchomościowej, co pozostaje w pewnej sprzeczności do planowanej deregulacji działalności gospodarczej.
Istotne jest, że w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Deweloperzy i inni przedsiębiorcy będą mieli obowiązek przekazywania ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, raz na dobę, danych zawartych w informacjach umieszczanych na stronach internetowych. Minister zaś będzie publikował je na bieżąco na odrębnym portalu.
Co z już sprzedawanymi nieruchomościami?
Warto zaznaczyć, że podmiot, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed dniem wejścia w życie Ustawy, ma obowiązek dostosowania swojej działalności do nowych przepisów w terminie dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie Ustawy, tj. do 10 września 2025 r. Deweloperzy lub inni przedsiębiorcy, którzy znajdą się w takiej sytuacji, będą zobowiązani do podania informacji o cenach lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, które nie zostały sprzedane przed dniem wejścia w życie Ustawy.
Skutki naruszenia obowiązków informacyjnych
Zgodnie z Ustawą, naruszenie obowiązków w niej przewidzianych będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jest ono obwarowane m.in. wysokimi karami pieniężnymi uzależnionymi od obrotu osiągniętego przez przedsiębiorcę w poprzednim roku finansowym.
Nowe obowiązki, ale też większa transparentność
Przepisy Ustawy niewątpliwie ujednolicają praktykę dotyczącą zasad informowania o cenach przez deweloperów i innych przedsiębiorców. Wielu przedsiębiorców z tej branży, szczególnie w odniesieniu do dużych inwestycji lokalowych, zaczęło informować o cenach sprzedawanych lokali na wiele miesięcy, a nawet lat przed uchwaleniem Ustawy. Nowe regulacje ujednolicają tę praktykę i niewątpliwie zadziałają na korzyść nabywców, poprzez zapewnienie większej transparentności procesu sprzedaży, a tym samym możliwości kompleksowego porównania ofert.
Z drugiej jednak strony, Ustawa nakłada kolejne obowiązki na przedsiębiorców z branży nieruchomościowej, w tym monitorowania i ujawniania zmian cen, oraz codziennego wysyłania informacji o cenach i ich zmianach do właściwego ministra, itp., co pozostaje w pewnej sprzeczności do planowanej deregulacji działalności gospodarczej.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny