Uregulowanie najmu krótkoterminowego. Co przewiduje projekt Ministerstwa?
Przyspieszyły prace mające na celu uregulowanie tzw. najmu krótkoterminowego, czyli odpłatnego udostępniania domów lub lokali mieszkalnych na krótki czas. W przestrzeni publicznej funkcjonuje wiele artykułów i wypowiedzi zawierających propozycje rozwiązań oraz co najmniej dwa projekty aktów prawnych. Jak się wydaje, największe szanse na przyjęcie pod obrady rządu i dalsze procedowanie ma projekt autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki zgłoszony pod koniec grudnia ubiegłego roku.
Scenariusz zasygnalizowany powyżej uprawdopodabnia fakt, że propozycja Ministerstwa Sportu i Turystyki zakłada dostosowanie polskich przepisów do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady z 11 kwietnia 2024 r., dotyczącego usług hotelarskich i najmu krótkoterminowego, które zaczną obowiązywać od 20 maja 2026 r.
Ogólne założenia
Projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki („MSiT”) zakłada regulację najmu krótkoterminowego w formie zmian do ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1944, z późn. zm.) („Ustawa”). Propozycja przesądza, iż pojęcie usług hotelarskich obejmuje także najem krótkoterminowy, to jest trwający nie dłużej niż trzydzieści dni. W ten sposób, co do zasady, do najmu krótkoterminowego będą miały zastosowanie przepisy dotyczące usług hotelarskich ze zmianami wynikającymi z Ustawy.
Proponowane regulacje
Zgodnie z projektem zmian do Ustawy, najem krótkoterminowy będzie obwarowany poniższymi wymogami.
1. Wszystkie miejsca noclegowe oferowane w ramach najmów krótkoterminowych, miałyby być ujęte w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych („CWTON”), prowadzonym przez ministra właściwego do spraw turystyki. Przy rejestracji, obiektom będą nadawane indywidualne numery identyfikacyjne przez wójtów, burmistrzów, prezydentów miast. Przedsiębiorca lub rolnik zamierzający świadczyć usługi hotelarskie, przed ich rozpoczęciem, będzie zobowiązany zgłosić obiekt do miejscowo właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a także przedłożyć regulamin porządkowy obiektu. Do zgłoszenia będzie wymagane również złożenie oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, iż obiekt ten spełnia określone wymagania (w tym m.in. przeciwpożarowe i sanitarne). Nie będzie możliwe wpisanie obiektu do CWTON pod nazwą wprowadzającą w błąd.
2. Każdy obiekt, w którym mają być świadczone usługi hotelarskie, będzie musiał obligatoryjnie posiadać regulamin porządkowy oraz stosować regulacje dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa małoletnim przebywającym na terenie obiektu, przeciwdziałające wykorzystywaniu seksualnemu dzieci. W regulaminie tym mają się znaleźć obowiązkowe informacje takie, jak m.in.:
- dane osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszeń zasad bezpieczeństwa;
- określenie trwania „doby hotelowej”;
- określenie trwania „ciszy nocnej”; oraz
- indywidualny numer identyfikacyjny nadany podczas dokonywania wpisu do ewidencji.
Regulamin będzie musiał być zamieszczony w widocznym miejscu na terenie obiektu.
Organy wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni uzyskają uprawnienie do dokonywania kontroli obiektów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, a brak spełnienia przez obiekt wymagań określonych w przepisach (albo brak możliwości przeprowadzenia kontroli) ma stanowić podstawę do wykreślenia go z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
3. W sytuacji powtarzających się naruszeń prawa w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego, będzie istniała możliwość wykreślenia obiektu z ewidencji. W przypadku wykreślenia, obiekt mógłby zostać ponownie wpisany dopiero po upływie jednego roku od daty wykreślenia.
4. Rady gmin mają uzyskać uprawienie do wyznaczania na terenie gminy stref, w których nie mogą być świadczone usługi hotelarskie (w tym obejmujące najem krótkoterminowy).
5. Organy wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni, w odniesieniu do obiektów znajdujących się w zabudowie wielorodzinnej lub jednorodzinnej, uzyskają uprawnienie do dokonywania kontroli obiektów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Brak spełnienia przez obiekt wymagań określonych w Ustawie, wykazanych w wyniku kontroli lub brak możliwości przeprowadzenia kontroli ma stanowić podstawę do wykreślenia obiektu z ewidencji.
6. Projekt zakłada wprowadzenie dwóch rodzajów kar pieniężnych:
- za naruszenia obowiązków związanych z ewidencjonowaniem obiektów świadczących usługi hotelarskie; oraz
- za używanie oznaczeń, które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu.
Przepisy przesądzone?
Wobec coraz większej skali usług związanych z najmem krótkoterminowym, regulacja zasad udostępniania obiektów przeznaczonych na takie cele staje się koniecznością.
Wyzwaniem niewątpliwie będzie znalezienie kompromisu pomiędzy interesem właścicieli, którzy powinni zachować prawo do dysponowania swoją własnością, w tym do udostępniania obiektów na krótkoterminowy wynajem, a uprawnieniem właścicieli lokali i obiektów sąsiednich, którzy często muszą znosić uciążliwości związane chociażby z zakłócaniem porządku domowego przez krótkoterminowych najemców. Jakkolwiek ze względu na wymogi unijne oraz kontrowersje, które od pewnego czasu wywołuje kwestia oddawania lokali i domów w najem krótkoterminowy, uchwalenie przepisów w tym zakresie wydaje się przesądzone.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny