Polski Ład wpłynie bezpośrednio na rynek nieruchomości
Ograniczenie możliwości amortyzacji podatkowej nieruchomości w tzw. spółkach nieruchomościowych, modyfikacja zasad opodatkowania najmu mieszkalnego i wyłączenie amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkalnych – to najważniejsze ze zmian z Polskiego Ładu, które będą miały wpływ na rynek nieruchomości.
Projekt ustawy określanej powszechnie tzw. Polskim Ładem wkrótce trafi pod obrady Senatu. Już teraz warto jednak przybliżyć planowane zmiany, mające bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. Wiele z nich, szczególnie te, które dotyczą zasad rozliczeń, w tym podatkowych i księgowych, będzie miało istotny wpływ na zdecydowaną większość podmiotów – w tym spółki i osoby prywatne – będących właścicielami lub korzystających z nieruchomości w inny sposób.
Ograniczenie amortyzacji w spółkach nieruchomościowych
Polski Ład przewiduje znaczne ograniczenie możliwości amortyzacji podatkowej nieruchomości w tzw. spółkach nieruchomościowych, co może w znaczący sposób zmniejszyć wartość kosztów podatkowych z tytułu odpisów amortyzacyjnych. Jeśli proponowane zmiany zostaną utrzymane w obecnym kształcie, może okazać się, że amortyzacja podatkowa nieruchomości w ogóle możliwa nie będzie, co z kolei będzie miało bezpośredni negatywny wpływ na zwrot z inwestycji.
Zmienią się regulacje dotyczące nieruchomości mieszkalnych
Zgodnie z pierwotnymi zapowiedziami, w wersji ustawy przyjętej przez Sejm, utrzymane zostały regulacje, na podstawie których przychody z najmu (podnajmu) i dzierżawy będą mogły być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – jeśli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą. W praktyce, o ile w toku dalszych prac nad ustawą regulacje te nie ulegną zmianie, w rozliczeniach z urzędem skarbowym nie będzie można uwzględniać poniesionych kosztów, a od kwoty otrzymanej od najemcy (podnajemcy, dzierżawcy), trzeba będzie odprowadzić podatek w wysokości 8,5%, natomiast od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł. rocznie podatek wyniesie 12,5%.
Zakres i tempo wprowadzanych zmian na pewno nie przyczynią się do utrwalenia jednej z podstawowych zasad tzw. pewności obrotu, a wiele problemów wynikających z ich zastosowania będzie przedmiotem skomplikowanych interpretacji i oceny organów podatkowych i sądów.
Z kolei przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem w ramach prowadzonej działalności nadal będą mieli wybór, czy osiągane z tego tytułu przychody opodatkować ryczałtem, 19-procentowym podatkiem liniowym, czy też według skali (17% i 32% proc.).
O ile nowe przepisy zostaną przyjęte w obecnym kształcie, zostanie ponadto wyłączona możliwość dokonywania amortyzacji podatkowej budynków i lokali mieszkalnych. Wydatki poniesione na nabycie takich nieruchomości będą stanowić koszt uzyskania przychodu dopiero w chwili ich zbycia.
Warto dodać, że poprawki do przepisów wprowadzone przez Sejm utrzymały dotychczasowe zasady opodatkowania i amortyzacji nieruchomości mieszkalnych przez osoby fizyczne jeszcze w 2022 r. Oznacza to, że opisywane zmiany mają obowiązywać od 1 stycznia 2023 r.
Co z tzw. pewnością obrotu?
Jeżeli omawiane przepisy zostaną utrzymane w obecnym kształcie, ewentualne odroczenie o 12 miesięcy ich wejścia w życie niewiele zmieni w sytuacji osób, które wobec coraz wyższej inflacji i osłabienia się złotówki podjęły w ostatnich latach decyzję o zainwestowaniu posiadanych oszczędności w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, często posiłkując się przynajmniej w części zewnętrznym finansowaniem. Przy spadających ostatnio stawkach czynszu i ogólnie gorszej sytuacji na rynku najmu spowodowanej pandemią, zwroty z tych inwestycji mogą okazać się niewielkie lub niewystarczające na pokrycie stałych kosztów. Zakres i tempo wprowadzanych zmian na pewno nie przyczynią się do utrwalenia jednej z podstawowych zasad tzw. pewności obrotu, a wiele problemów wynikających z ich zastosowania będzie przedmiotem skomplikowanych interpretacji i oceny organów podatkowych i sądów.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny