Nowe zasady obmiaru powierzchni mieszkalnej i kolejne wątpliwości
Kwestia obmiaru powierzchni lokalu lub domu mieszkalnego nabywanego od dewelopera od lat budzi wątpliwości i kontrowersje. Sposób dokonywania pomiaru, wliczanie (bądź pomijanie) powierzchni balkonów, tarasów, wnęk, podestów, ścian działowych itp. ma bezpośredni wpływ na całkowitą cenę nieruchomości.. Rozwiązaniem problemu miały być zmiany przepisów precyzujące zasady obmiaru. Niestety, zamiast go rozwiązać, nowelizacja przyczyniła się do powstania nowych wątpliwości.
Co się zmienia w zakresie obmiaru powierzchni lokali i domów mieszkalnych?
Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje przepis zgodnie z którym cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m2 powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m2 tej powierzchni. Powierzchnię użytkową ustala się natomiast zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie (PN) regulującej sposób obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy (zgodnie z art. 5a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego oraz Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym z 20 maja 2021 r., z późn. zm.). Obecnie punktem odniesienia najczęściej jest PN-ISO 9836 w wersji z 2022 r.
Wprowadzony przepis ogranicza dowolność w wyborze regulacji, na jakich nastąpuje obmiar powierzchni. Deweloperzy z reguły mieli wybór PN, którą traktowali jako podstawę do obmiaru, często z wieloma modyfikacjami. Zdarzało się, że Polska Norma była powoływana w umowie jako zasada, od której wprowadzano odstępstwa lub uzupełnienia, np. w postaci doliczenia udziału w częściach wspólnych budynku albo uwzględnienia powierzchni pod elementami konstrukcyjnymi, szachtami instalacyjnymi itp.
Okazuje się jednak, że zmiany przepisów nie rozwiązały problemu, a wątpliwości w zakresie ich stosowania zgłaszane przez Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) podzielił również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKIK).
Co budzi największe wątpliwości?
Według stanowiska PZFD, efektem ubocznym regulacji jest wprowadzenie nieścisłości do utrwalonych zasad obliczania powierzchni użytkowej. Wykładnia językowa przepisu prowadzi bowiem do wniosku, że do powierzchni użytkowej lokalu (domu) należałoby wliczać np. balkony i loggie. Dlatego PZFD zaleca stosowanie wykładni systemowej nowych przepisów i powiązanie ich z zasadami dotyczącymi sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego, czyli z uwzględnieniem zarówno PN, jak i przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Jako kluczowe PZFD uznał szczegółowe opisywanie w umowach deweloperskich przyjętego sposobu określania powierzchni użytkowej, opierającego się zarówno na PN, jak i wspomnianym rozporządzeniu. Inna interpretacja mogłaby powodować formalne zwiększenie powierzchni mieszkań lub domów. Przykładowo, w przypadku lokali dwukondygnacyjnych do powierzchni użytkowej wliczany byłby obszar zajęty przez schody wewnętrzne. Aby dostosować dotychczasową cenę do nowej powierzchni, konieczne byłoby obniżenie ceny za metr kwadratowy, co sztucznie zwiększałoby atrakcyjność lokalu (domu) w oczach kupującego, powodując ryzyko potencjalnego wprowadzenia go w błąd. Ewentualne uwzględnianie w ramach powierzchni użytkowej balkonów czy loggii prowadziłoby do kolizji z normatywną definicją lokalu zawartą w ustawie o ochronie własności lokali, która jako właściwość lokalu wskazuje jego „wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku”.
Skutkiem nowelizacji przepisów może być równoległe funkcjonowanie dwóch różniących się od siebie „powierzchni użytkowych” – jednej, uwzględniającej Polską Normę oraz rozporządzenie, stosowanej na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego, inwentaryzacji i zaświadczenia o samodzielności, i drugiej – opartej wyłącznie na PN, wykorzystywanej na potrzeby umowy deweloperskiej.
Potencjalną praktyczną konsekwencją nowelizacji przepisów jest zatem równoległe funkcjonowanie dwóch, różniących się od siebie „powierzchni użytkowych”. Jedna, uwzględniająca PN oraz rozporządzenie, stosowana byłaby na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego, inwentaryzacji, zaświadczenia o samodzielności i widniałaby w księdze wieczystej. Druga (oparta tylko na samej PN) byłaby wykorzystywana wyłącznie na potrzeby umowy deweloperskiej. Obligowałoby to deweloperów do zmian powierzchni użytkowej m.in. na stronach www, w kartach katalogowych mieszkań i umowach deweloperskich. Konieczne byłoby również dostosowanie ceny za metr kwadratowy lokalu lub domu do nowej, zmienionej powierzchni. Taka sytuacja skutkowałaby m.in. określeniem innej powierzchni w umowie, innej zaś w księdze wieczystej.
Stanowisko UOKiK
Aby wzmocnić swoje stanowisko w kwestii ustalania zasad obliczania powierzchni, PZFD zwrócił się również o opinię UOKiK. Urząd, po uzgodnieniu z Ministerstwem Rozwoju i Technologii przyznał, że nowe zasady liczenia powierzchni użytkowej mieszkań i domów faktycznie mogą budzić wątpliwości. W opinii wskazano, że omawiany przepis ustawy deweloperskiej powinien być stosowany w powiązaniu z innymi jej przepisami, w tym definicją lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, zgodnie z którymi lokal mieszkalny określa się jako „wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi”, a dom jednorodzinny jako obiekt „wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych”.
Zdaniem UOKiK, zastosowanie przy obmiarze jedynie PN, bez uwzględnienia określonego w przepisach zakresu jej stosowania, oznaczałoby zaprzeczenie celowi tej regulacji. Tymczasem wprowadzane zmiany przepisów miały zapobiegać ocenianym negatywnie zjawiskom na rynku deweloperskim, polegającym na ustalaniu przez deweloperów cen lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na podstawie innych parametrów niż powierzchnia użytkowa (np. od powierzchni rozliczeniowej czy powierzchni posprzedażowej).
UOKiK podkreślił, że stosowanie PN nie powinno odbywać się w sposób, który pomijałby inne przepisy, prowadząc do wliczenia do powierzchni użytkowej np. powierzchni tarasów, balkonów czy loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz jednocześnie do nieuwzględnienia w niej wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.
Zabrakło konsultacji?
Biorąc pod uwagę, że okres obowiązywania znowelizowanych przepisów jest stosunkowo krótki, zapewne dopiero praktyka pokaże, czy nowe zasady obliczania powierzchni lokali i domów mieszkalnych rozwiążą wątpliwości w tym obszarze, czy też zwiększą liczbę sporów na gruncie ich stosowania.
Sam zamysł uregulowania i doprecyzowania kwestii liczenia powierzchni zasługuje na aprobatę. Wydaje się natomiast, że na etapie konsultacji nowych przepisów, przed ich wprowadzeniem w życie, nie dochowano należytej staranności w kontekście uzyskania opinii i stanowiska podmiotów i organizacji, które znowelizowane regulacje będą stosowały w praktyce.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny