Które nieruchomości są związane z prowadzeniem działalności? Interpretacja MF
Dobiegający końca rok absorbował uwagę podatników zagadnieniami związanymi z podatkiem od nieruchomości. Przyczyniła się do tego modyfikacja zakresu opodatkowania tym podatkiem, będąca skutkiem wprowadzenia od 1 stycznia 2025 r. nowych definicji budynków i budowli. Minister Finansów postanowił jeszcze przed końcem roku uporządkować zagadnienie związane z praktycznym problemem, wskazując w interpretacji ogólnej, jakie grunty, budynki i budowle należy uznawać za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Samo pojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, i oznacza co do zasady grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Ustalenie związku nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą jest istotnym i praktycznym problemem, ponieważ w przypadku budowli ich związanie z prowadzeniem działalności gospodarczej przesądza w ogóle o opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Natomiast uznanie, że dany grunt lub budynek jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, jest niezbędne do prawidłowego zaliczenia gruntów i budynków do kategorii przedmiotów opodatkowanych najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości.
Minister podzielił podatników na trzy grupy
Z uwagi na liczne spory co do rozumienia tego pojęcia, Minister Finansów postanowił wydać interpretację ogólną przepisów prawa podatkowego (interpretacja ogólna nr DPL2.8401.3.2025 Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. w sprawie definicji pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”, zawartego w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych).
Co istotne, w omawianej interpretacji Minister Finansów i Gospodarki przyznał, że przy interpretacji pojęcia gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie jest wystarczające posłużenie się wyłącznie wykładnią językową. Prowadziłoby to bowiem do wniosku, że jedyną i wystarczającą przesłanką do uznania gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej jest ich posiadanie przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Minister Finansów i Gospodarki wskazał zatem na konieczność stosowania również w omawianym zakresie wykładni celowościowej i systemowej, bowiem celem ustawodawcy, który wprowadzał regulacje dotyczące podatku od nieruchomości, było wyższe opodatkowanie tym podatkiem majątku faktycznie wykorzystywanego gospodarczo, a nie całego majątku znajdującego się w posiadaniu przedsiębiorcy.
Interpretacja umożliwi zerwanie z podejściem stosowanym przez organy podatkowe (kwestionowanym na szczęcie przez sądy administracyjne), zgodnie z którym wszystkie nieruchomości znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej, a w konsekwencji podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
W celu uporządkowania dotychczasowej praktyki, Minister Finansów i Gospodarki dokonał podziału podatników na trzy grupy. W przypadku każdej z nich związek nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą wygląda inaczej.
Pierwsza z grup obejmuje podmioty, których aktywność polega wyłącznie na prowadzeniu działalności gospodarczej, obejmuje zatem spółki prawa handlowego i inne osoby prawne. W ich przypadku całość posiadanego majątku jest co do zasady traktowana jako związana z działalnością gospodarczą, co wynika przede wszystkim z tego, że aktywność takich podmiotów sprowadza się do prowadzenia działalności gospodarczej. W rezultacie w przypadku tej grupy wszystkie posiadane przez nich grunty, budynki i budowle będą uznawane za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a więc podlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Drugą grupę stanowią podatnicy występujący w podwójnej roli. Minister Finansów i Gospodarki wskazał tutaj przede wszystkim osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, oraz osoby prawne, które obok działalności gospodarczej wykonują inną działalność, jak statutowa (przede wszystkim w kontekście fundacji) czy rolnicza. W odniesieniu do tej grupy za nieprawidłowe wskazano podejście, zgodnie z którym majątek prywatny osoby fizycznej lub majątek związany z działalnością inną niż gospodarcza podmiotu nie może być automatycznie uznawany za majątek związany z działalnością gospodarczą. Zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki najważniejsze w tym kontekście jest to, czy nieruchomość rzeczywiście jest wykorzystywana w prowadzonej działalności, lub prowadzone są działania przygotowawcze lub inwestycyjne wskazujące, że ma ona służyć tej działalności w przyszłości. Nieruchomości, które tego warunku nie spełniają, nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Trzecia grupa natomiast obejmuje właścicieli, których nieruchomości są wykorzystywane przez inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Minister Finansów i Gospodarki wyraźnie wskazał, że w takich przypadkach konieczne jest zbadanie statusu i rodzaju aktywności właściciela nieruchomości. Oznacza to, że samo wynajęcie nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą nie może przesądzać automatycznie o wyższej stawce podatku od nieruchomości.
Adresatem głównie osoby fizyczne
Z perspektywy podatników omawianą interpretację należy uznać za pozytywną. Pozwala ona na zerwanie ze stosowanym przez organy podatkowe podejściem (kwestionowanym na szczęcie przez sądy administracyjne), zgodnie z którym wszystkie nieruchomości znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej, a w konsekwencji podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że zagadnienie powyższe zupełnie nie ma znaczenia w przypadku spółek prawa handlowego i osób prawnych, które wyłącznie prowadzą działalność gospodarczą, i w odniesieniu do których każdą posiadaną przez te podmioty nieruchomość należy uznać za opodatkowaną podatkiem od nieruchomości (z uwagi na bezdyskusyjny związek z prowadzoną działalnością).
„Adresatem” tej interpretacji ogólnej są zatem przede wszystkim osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, które zyskują argumentację pozwalającą na wykazanie, że określone nieruchomości stanowią ich majątek osobisty i nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na argumentację zawartą w interpretacji powinny również zwrócić uwagę osoby prawne prowadzące działalność inną niż gospodarcza, takie jak np. fundacje (działalność statutowa).
