Obiekty kontenerowe a podatek od nieruchomości – Minister wydał interpretację ogólną
Pierwszy rok obowiązywania nowych przepisów dotyczących podatku od nieruchomości potwierdził obawy co do precyzji uchwalonych regulacji. Pomiędzy organami podatkowymi i podatnikami powstały spory interpretacyjne co do kwalifikacji poszczególnych obiektów na gruncie podatku od nieruchomości, których główną osią było rozumienie pojęcia trwałego związania z gruntem, będącego warunkiem niezbędnym do uznania danego rodzaju obiektów za budowlę podlegającą opodatkowaniu. Wątpliwości budziła przede wszystkim kwalifikacja obiektów kontenerowych. Czy sytuacja ulegnie poprawie za sprawą interpretacji ogólnej Ministra Finansów?
Z jednej strony organy podatkowe przyjmowały, że kontenery posadowione na kostkach lub betonowych bloczkach na gruncie podatku od nieruchomości powinny być uznawane za budowle zarówno na gruncie przepisów obowiązujących do 31 grudnia 2024 r., jak i tych, które weszły w życie 1 stycznia 2025 r. Opierano się na szerokiej argumentacji, dowodząc, że kostka lub betonowe bloczki, na których stawiane są kontenery, są elementami połączenia kontenerów z gruntem, a doprowadzenie jakichkolwiek mediów (energia elektryczna, kanalizacja sanitarna, instalacja wodna) do obiektu kontenerowego zapewnia dodatkową stabilność i „wzmacnia” jego trwałe związanie z gruntem. Dodatkowo sama istota kontenerów i ich funkcjonalna „mobilność” nie przesądzają o tym, że nie mogą być kwalifikowane jako budowle na gruncie podatku od nieruchomości, skoro tego typu obiekty zostały wskazane przez ustawodawcę wprost jako budowle, pod warunkiem ich trwałego związania z gruntem. Takie stanowisko zajął m. in. Prezydent Miasta Rzeszowa w szeroko komentowanej interpretacji z 6 lutego 2025 r.
Warto jednak zauważyć, że część organów podatkowych uznaje, że kontener jedynie posadowiony na bloczkach, niepołączony w żaden sposób z gruntem, nie może zostać uznany za budowlę i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z uwagi na brak fundamentu i spełnienia warunku trwałego związania z gruntem. Kontener taki nie może zostać uznany również za budowlę, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Takie stanowisko zajmuje m. in. Prezydent Miasta Szczecina czy też Prezydent Miasta Gliwice w interpretacji z 13 sierpnia 2025 r.
Kiedy spełniony warunek trwałego połączenia?
Na etapie prac legislacyjnych przedstawiciele Ministerstwa Finansów składali deklaracje, zgodnie z którymi miano bacznie przyglądać się funkcjonowaniu nowych regulacji, a w razie potrzeby podejmować stosowną reakcję. Tak w istocie się stało. Widząc spory wokół pojęcia trwałego związania z gruntem, 2 stycznia 2026 r. Minister Finansów i Gospodarki wydał interpretację ogólną w sprawie rozumienia przesłanki trwałego związania z gruntem w przypadku obiektów kontenerowych, w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2025 r. (nr DPL2.8401.6.2025).
W powołanej interpretacji Minister Finansów i Gospodarki powtórzył i wzmocnił stanowisko, które zawarto wcześniej w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej regulacje dotyczące podatku od nieruchomości. Wskazano, że aby obiekt był trwale związany z gruntem w rozumieniu przepisów obowiązujących od 1 stycznia 2025 r., musi być połączony z nim fizycznie, tj. zespolony z gruntem, przymocowany do niego, zakotwiczony w nim, przez zastosowanie odpowiednich technik budowlanych, polegających np. na przymocowaniu za pomocą kotew gruntowych, śrub gruntowych, bloczków betonowych z mocowaniami chemicznymi, tj. przy użyciu żywic chemicznych.
Przez połączenie obiektu budowlanego z gruntem należy rozumieć zatem wykonanie pewnych czynności podjętych w celu połączenia, przy czym zastosowany sposób nie może być jakikolwiek, przypadkowy i dowolny. Zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki trwałe związanie z gruntem należy utożsamiać ze stabilnością i odpornością na czynniki zewnętrzne wskutek fizycznego połączenia obiektu z gruntem. Trwałość połączenia z gruntem nie oznacza przy tym nierozerwalności, tj. braku możliwości odłączenia obiektu od gruntu. Zastosowanie określonej techniki połączenia nie wyklucza bowiem możliwości przeniesienia danego obiektu w inne miejsce.
Minister Finansów i Gospodarki podkreślił, że może dojść do sytuacji, w której z uwagi np. na właściwości fizyczne gruntu, na którym zostanie posadowiony kontener, niezbędne będzie jego zakotwienie lub przymocowanie do podłoża w inny sposób, który zapewni temu kontenerowi stabilność i odporność na czynniki zewnętrzne. W takiej sytuacji spełniona zostanie przesłanka trwałego związania z gruntem, a kontener będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
W związku z powyższym, w kontekście ustawowej definicji trwałego związania z gruntem, warunku trwałego związania z gruntem nie spełniają obiekty jedynie posadowione na podłożu przymocowanym do gruntu (np. na ławie fundamentowej, wylewce betonowej) i nieprzymocowane do tego podłoża w żaden sposób, ze względu na brak elementu połączenia tych obiektów z gruntem. Tego kryterium nie spełniają również obiekty osadzone na niezintegrowanych z gruntem kostce brukowej lub betonowych bloczkach czy płycie betonowej (np. za pomocą kotew stalowych), jak również obiekty, którym stabilność i odporność na czynniki zewnętrzne zapewnia wyłącznie ich masa lub konstrukcja, a brak jest fizycznego połączenia tych obiektów z gruntem.
Które obiekty poza opodatkowaniem?
Wskazaną powyżej argumentację Minister Finansów i Gospodarki odniósł wprost do obiektów kontenerowych. Przede wszystkim podkreślił to, że masa takiego obiektu, w połączeniu z jego konstrukcją i technologią wykonania, powodują, że zazwyczaj jest on stawiany bezpośrednio na gruncie albo na płytach lub na bloczkach betonowych i nie jest z nimi w żaden sposób połączony. Obiekt ten opiera się czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka (np. sile wiatru) mogącym go zniszczyć lub spowodować jego przemieszczenie się lub przesunięcie się – bez konieczności wykonania dodatkowych czynności stabilizujących, polegających na trwałym związaniu obiektu kontenerowego z gruntem, w rozumieniu regulacji obowiązujących od 1 stycznia 2025 r.
W konsekwencji obiekty kontenerowe, takie jak pojemniki transportowe służące do przechowywania i transportu różnorodnych towarów, powszechnie stosowane w transporcie morskim, a także drogowym i kolejowym (tzw. kontenery morskie), jak również kontenery: biurowe, sanitarne, portierni, szatni itp., z uwagi na fakt, iż w większości przypadków nie są połączone z gruntem fizycznie (a więc nie są przymocowane do gruntu przez zastosowanie określonych technik budowlanych), nie spełniają warunku trwałego związania z gruntem w rozumieniu definicji wprowadzonej do upol 1 stycznia 2025 r. W konsekwencji nie stanowią one budowli wskazanych w poz. 10 załącznika nr 4 do upol i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. a upol.
Jednocześnie Minister Finansów i Gospodarki podkreślił, że może dojść do sytuacji, w której z uwagi np. na właściwości fizyczne gruntu, na którym zostanie posadowiony kontener, niezbędne będzie jego zakotwienie lub przymocowanie do podłoża w inny sposób, który zapewni temu kontenerowi stabilność i odporność na czynniki zewnętrzne. W takiej sytuacji spełniona zostanie przesłanka trwałego związania z gruntem, a kontener będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Korzystający podatnikiem?
Na aprobatę zasługuje przede wszystkim to, że Ministerstwo Finansów i Gospodarki dotrzymało danej obietnicy i dostrzegło narastające rozbieżności interpretacyjne dotyczące kwalifikacji obiektów kontenerowych jako budowli na gruncie podatku od nieruchomości i wydało interpretację ogólną opisaną szerzej powyżej. Jednocześnie należy zauważyć, że nie rozstrzyga ona wszystkich sporów interpretacyjnych i problemów praktycznych po stronie podatników. Przede wszystkim należy mieć na uwadze to, że znaczna część obiektów kontenerowych to przedmioty umów leasingu lub najmu. W odniesieniu do tysięcy tego typu obiektów użytkowanych w Polsce (i nie tylko), ostateczny użytkownik nie jest jednocześnie ich właścicielem, a w konsekwencji nie może zostać uznany za podatnika podatku od nieruchomości. Z drugiej strony właściciel (finansujący, wynajmujący) nie ma wiedzy co do sposobu użytkowania obiektów kontenerowych. W wielu przypadkach nie dysponuje informacjami na temat miejsca, w którym taki obiekt kontenerowy znajduje się w danym czasie, a także na temat technicznych aspektów jego użytkowania. W rezultacie, w jaki sposób właściciel ma ustalić, że dany kontener na obszarze danej gminy musiał zostać zakotwiony z uwagi na niestabilność gruntu, na którym został posadowiony, a także w jakim okresie (jak długo) znajdował się w danej gminie i kiedy opuścił obszar gminy, na której znajdował się uprzednio? Oczywiście firmy leasingowe wymagają od korzystających informacji co do miejsca użytkowania przedmiotu leasingu, jednakże z uwagi na to, że kontenery finansowane leasingiem lub najmem w Polsce liczone są w tysiącach, realizacja obowiązków podatnika podatku od nieruchomości po stronie finansującego bądź wynajmującego jest praktycznie niewykonalna.
W tym kontekście w mojej ocenie należy wrócić do rozwiązania proponowanego od lat przez branżę leasingową, polegającego na przeniesieniu statusu podatnika podatku od nieruchomości na korzystającego w podstawowym okresie umowy leasingu. To korzystający ma bowiem pełną wiedzę, gdzie (na obszarze jakiego organu podatkowego), a także w jaki sposób użytkuje obiekt kontenerowy będący przedmiotem umowy leasingu. W rezultacie to on posiada wszystkie informacje niezbędne do realizacji obowiązków podatnika podatku od nieruchomości.
Na marginesie warto wskazać, że trudno oprzeć się wrażeniu, że to właśnie branża leasingowa najbardziej ucierpiała na zmianach w podatku od nieruchomości. Jej przedstawiciele stanęli przed trudnym i często niewykonalnym zadaniem, polegającym na ustaleniu, czy dany przedmiot leasingu podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, nie mając wielokrotnie wiedzy technicznej i specjalistycznej co do jego cech konstrukcyjnych. W mojej ocenie pozostaje to sprzeczne z istotą samego leasingu i jego koncepcją przyjętą w obowiązujących przepisach prawa krajowego. Nie można bowiem pomijać tego, że umowa leasingu w Polsce w ujęciu cywilistycznym jest umową tzw. leasingu pośredniego, a rolą finansującego jest jedynie nabycie przedmiotu leasingu i oddanie go do używania korzystającemu w zamian za należne finansującemu wynagrodzenie. Pełna i wyłączna odpowiedzialność zarówno za wybór przedmiotu, jego zbywcy, jak i przydatność do wykorzystywania w ramach działalności gospodarczej, spoczywa na korzystającym. Przeniesienie statusu podatnika podatku od nieruchomości na korzystającego byłoby zatem zgodne z samą istotą leasingu pośredniego, a także zwolniłoby finansujących z obowiązku ustalania i przetwarzania informacji, w posiadaniu których znajduje się wyłącznie korzystający (w praktyce wielokrotnie odmawiając ich przekazania finansującemu lub robiąc to z dużym opóźnieniem). Będąc podatnikiem podatku od nieruchomości, korzystający sam musiałby pilnować realizacji obowiązków na nim spoczywających, co istotnie przyczyniłoby się do wzrostu efektywności poboru tego podatku przez organy podatkowe.
