Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności odrębną dostawą towarów

Interpretacja ogólna Ministra Finansów

W konsekwencji wydania orzeczenia TSUE oraz powstania rozbieżności interpretacyjnych, 22.12.2021 r. Minister Finansów wydał interpretację ogólną, w której potwierdził, że nie ma możliwości traktowania czynności przekształcenia użytkowania wieczystego we własność jako kontynuacji pierwotnej czynności – dostawy gruntu, dokonanej w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Tym samym, zdaniem Ministerstwa Finansów w całym procesie – od ustanowienia p.u.w. aż do jego przekształcenia w prawo własności z mocy prawa – mają miejsce dwie dostawy towarów, tj.:

• czynność ustanowienia użytkowania wieczystego, skutkująca przekazaniem użytkownikowi wieczystemu władztwa ekonomicznego nad gruntem,
• czynność przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa, skutkująca przeniesieniem przez dotychczasowego właściciela gruntu władztwa prawnego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego.

Oznacza to, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności z mocy prawa podlega opodatkowaniu VAT niezależnie od tego, kiedy zostało ustanowione prawo użytkowania. Jednocześnie Minister Finansów zauważył, że praktyczne konsekwencje uznania czynności przekształcenia p.u.w. za odrębną dostawę towarów dotyczą jedynie czynności przekształcenia użytkowania wieczystego, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., które nie było dotąd uznawane za podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym przypadku będzie bowiem konieczna zmiana sposobu ich traktowania na gruncie VAT. Zmiana de facto nie dotknie natomiast czynności przekształcenia użytkowania wieczystego, ustanowionego od 1 maja 2004 r., które co prawda również nie były traktowane jako odrębna dostawa towarów, ale podlegały opodatkowaniu VAT – jako ostatnia opłata z tytułu ustanowienia p.u.w. 

W zakresie podstawy opodatkowania Minister Finansów stwierdził, że znajdą tu zastosowanie zasady ogólne przewidziane w ustawie o VAT (tj. art. 29a ust. 1 oraz ust. 6 ustawy o VAT), natomiast w kwestii powstania obowiązku podatkowego uznał, że w tym przypadku znajdzie zastosowanie art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. b ustawy o VAT, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstaje w momencie otrzymania zapłaty. W przypadku przekształcenia p.u.w tym momentem będzie zatem moment otrzymania opłaty przekształceniowej (w odniesieniu do otrzymanej kwoty). 

Warto zaznaczyć, że jedną ze zmian wprowadzonych od 1.01.2022 r. w ramach Polskiego Ładu jest nowelizacja art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. b ustawy o VAT.  Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu, obowiązek podatkowy dla czynności przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu (lub przeniesienia z mocy prawa) prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tego tytułu. Tym samym, obecnie kwestia momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku przekształcenia p.u.w., które stanowi czynność z mocy prawa, wynika już wprost z ustawy o VAT. Nowe brzmienie przepisu ma zastosowanie także do opłat z tytułu przekształcenia, które miało miejsce przed 1 stycznia 2022 r., o ile podatek VAT z tego tytułu nie został rozliczony przez tą datą.

Minister Finansów zaznaczył ponadto, że co prawda interpretacja ogólna nie może nakładać na podatnika obowiązków i nie jest dla niego aktem bezpośrednio wiążącym, to jednak zastosowanie do niej będzie miało walor ochronny wynikający z Ordynacji podatkowej. Uniknięcie negatywnych konsekwencji będzie również możliwe dzięki zastosowaniu się do dotychczasowej linii interpretacyjnej organów podatkowych.

Konsekwencje w praktyce

Ze stanowiska Ministra Finansów wynika zatem, że niezależnie od tego, czy p.u.w. zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. czy też po tej dacie, opłaty przekształceniowe należy uznać za wynagrodzenie z tytułu przekształcenia p.u.w. w prawo własności podlegającego opodatkowaniu VAT. Kwoty otrzymywane tytułem opłaty powinny być traktowane jako kwoty brutto, tj. zawierające w sobie podatek VAT, a obowiązek podatkowy należy rozpoznać w momencie otrzymania opłaty (lub jej części).

Wydaje się również, że z uwagi na odwołanie się przez Ministerstwo Finansów do utrwalonej linii interpretacyjnej jednostki samorządu terytorialnego nie powinny ponieść negatywnych skutków dotychczasowego braku opodatkowania VAT.