Bliżej zmian w prawie budowlanym. Co przewiduje nowy projekt ustawy?
Prawo budowlane to jeden z aktów prawnych wielokrotnie zmienianych w ostatnich latach. 24 kwietnia 2025 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nową wersję projektu nowelizacji przepisów. Pierwsza została ogłoszona już w lutym 2024 r. Nowe regulacje – o ile wejdą w życie – wprowadzą wiele zmian istotnych dla inwestorów i właścicieli nieruchomości.
Projekt ustawy jest obecnie przedmiotem uzgodnień międzyresortowych oraz podlega weryfikacji przez inne podmioty w ramach konsultacji społecznych. Poniżej wskazujemy zakres głównych zmian.
1. Rozszerzenie wyłączeń z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia
Projekt rozszerza katalog inwestycji budowlanych, które będą wyłączone z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a dla których będzie konieczne dokonanie zgłoszenia. Analogicznie, rozszerzona ma być również lista inwestycji niewymagających ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia.
a) Bez pozwolenia na budowę, ale ze zgłoszeniem
Bez pozwolenia na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia będzie możliwa, m.in. budowa wolnostojących, maksymalnie dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m kw., których obszar oddziaływania mieści się na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Budowa takich obiektów będzie jednocześnie wymagała dopełnienia innych procedur, tj. sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, ustanowienia kierownika budowy, prowadzenia dziennika budowy oraz zapewnienia zgodności z przepisami określającymi warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać takie budynki i ich usytuowanie.
Pozwolenie na budowę nie będzie również wymagane do budowy wolnostojących przydomowych schronów i ukryć o powierzchni użytkowej do 35 m kw. Koniecznie będzie jednak zgłoszenie takiej budowy, wraz z załączeniem projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego, a także ustanowienie kierownika budowy.
Zgłoszenie będzie wymagane także dla następujących inwestycji:
- wolnostojących obiektów budowlanych łączności;
- kontenerów telekomunikacyjnych;
- niezadaszonych przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy większej niż 35 m kw.;
- zadaszonych przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy tarasu większej niż 35 m kw. oraz o powierzchni dachu większej niż 35 m kw., lecz nie większej niż 50 m kw.;
- niewielkich kolumbariów na terenie cmentarzy;
- bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 15 m sześc. (zbiornik do 5 m sześc. nie będzie wymagał zgłoszenia);
- bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 30 m. sześc. związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;
- boisk i kortów;
- niektórych przepustów;
- wylotów do cieków naturalnych;
- wieży lub masztu Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej;
- murów oporowych o wysokości do 0,8 m.
b) Bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia
Projekt zakłada istotnie rozszerzenie katalogu inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz dokonania zgłoszenia. Zwolnienie to ma dotyczyć, m.in.:
- niewielkich obiektów przy boiskach, kortach i bieżniach (szatni, niewielkich trybun, zadaszeń ławek, w tym ławek rezerwowych);
- przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni nie większej niż 50 m kw.;
- tzw. inwestycji wojskowych (obronnych) na terenach zamkniętych;
- magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 20 kWh;
- hangarów;
- garaży;
- magazynów i hal o powierzchni do 600 m kw.;
- przydomowych tarasów o powierzchni do 35m kw.
2. Uproszczenie procedury uzyskiwania odstępstw
W zakresie proponowanych zmian jest także uproszczenie procesu przebudowy lub sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz budynków wpisanych do rejestru zabytków.
Dokonywanie takich modyfikacji nie będzie wymagało uzyskania tzw. odstępstwa od istniejących przepisów, a jedynie pozytywnej opinii lub zgody właściwego organu. I tak, jeśli zmiana będzie dotyczyła ochrony higieniczno-sanitarnej, właściwym do wydania zgody lub opinii będzie państwowy wojewódzki inspektor sanitarny. W zakresie zmian związanych z ochroną środowiska opinię ma wydać właściwy terenowo inspektor ochrony środowiska, zaś rozwiązania zamienne w zakresie bhp miałyby należeć do kompetencji państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.
W odniesieniu do budynków wpisanych do rejestru zabytków rozwiązania zamienne również nie wymagałyby konieczności uzyskania odstępstwa, a jedynie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
W najnowszym projekcie zmian do Prawa budowlanego utrzymano tendencję ograniczania ingerencji organów administracji w proces budowlany, poprzez rozszerzenie katalogu wyłączeń z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenia.
3. Schrony, obiekty użyteczności publicznej
Projekt ustawy zawiera przepisy uzupełniające, które ujednolicają regulacje dotyczące m.in. budowy schronów i obiektów użyteczności publicznej oraz zasad dostosowywania do tej funkcji istniejących budynków i budowli.
Do szczegółów dotyczących nowych zasad przystosowywania i budowy schronów oraz innych obiektów spełniających podobne funkcje, odsyłamy do artykułów „Nowe obowiązki właścicieli nieruchomości w projekcie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej” i „Miejsca doraźnego schronienia według nowego projektu rozporządzenia MSWiA”.
4. Nowe (stare) definicje
Jak czytamy w uzasadnieniu, celem zmian ma być przede wszystkim uproszczenie regulacji ustawowych i całego procesu budowlanego. Tymczasem uchwalenie nowelizacji ma wiązać się z wprowadzeniem do przepisów listy nowych definicji. Część z nich została przeniesiona do Prawa budowlanego z aktów wykonawczych, a niektóre z tych pojęć zostały na nowo zdefiniowane. W związku z tym, po zmianach, miałyby się pojawić nowe pojęcia, takie jak: budynek mieszkalny, gospodarczy, użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego, rekreacji indywidualnej, zabudowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa, działka budowlana, budynek mieszkalny wielorodzinny czy też wiata.
Dla przykładu: „budynek mieszkalny wielorodzinny” został określony jako „budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w którym wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne albo lokale mieszkalne i lokale użytkowe o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku”. Natomiast „wiata” została zdefiniowana jako „budowla, która jest trwale związana z gruntem, składająca się z konstrukcji dachowej wspartej na słupkach, nie w pełni wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych”.
5. Sankcje karne
Projektowane zmiany przewidują nałożenie kary grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do jednego roku w odniesienie do każdej osoby, która nie wypełnia obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, użytkowania zgodnie z przeznaczeniem i wymogami bezpieczeństwa oraz prawa ochrony środowiska. Dotychczasowe przepisy za niedopełnienie tych obowiązków przewidywały głównie kary pieniężne – inaczej było jedynie co do zasady, gdy na skutek nieutrzymywania budynku lub budowli w należytym stanie szkodę poniosła jakakolwiek osoba.
Podsumowanie
Omawiany projekt zmian do Prawa budowlanego niewątpliwie ujednolica i porządkuje niektóre kwestie, np. definicje, które obecnie znajdują się zarówno w ustawie, jak i w niektórych przepisach wykonawczych. Zmiana ta na pewno ułatwi posługiwanie się tymi przepisami w praktyce.
Utrzymana jest tendencja ograniczania ingerencji organów administracji w proces budowlany, poprzez rozszerzenie katalogu wyłączeń z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenia. Ma to sens pod warunkiem, że jednocześnie gminy będą uchwalać plany ogólne, aby zapewnić ład architektoniczno-budowlany na danym terenie.
Ze względu na rozwój inwestycji, powstawanie nowych obiektów i budowli (np. nowych specjalistycznych obiektów i urządzeń w zakresie energetyki, nowych technologii gospodarowania odpadami, wodą itd.) należy spodziewać się, że kolejne zmiany do przepisów ustawy Prawo budowlane są kwestią czasu.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny