Nabycie nieruchomości w Polsce przez obcokrajowców nie zawsze łatwe
Choć obowiązujące przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców przewidują szereg zwolnień z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA, od 1 stycznia 2021 r. muszą ubiegać się o nie obywatele Wielkiej Brytanii. Zezwolenie będzie niezbędne również w przypadku chęci nabycia przez obcokrajowców nieruchomości zlokalizowanych w tzw. pasie nadgranicznym.
Co do zasady polskie przepisy wymagają uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (Zezwolenie MSWiA) na nabycie przez cudzoziemców nieruchomości w Polsce. Reguluje to ustawa z 24 marca 1920 r. (z późn. zm.). Za cudzoziemca – w dużym uproszczeniu – uznaje się osobę nieposiadającą obywatelstwa polskiego lub spółkę (osobę prawną) posiadającą siedzibę za granicą (bądź kontrolowaną przez takie podmioty). Jednocześnie przewidziano jednak wiele wyjątków od powyższej zasady. W rezultacie z obowiązku uzyskania Zezwolenia MSWiA zwolnieni są obywatele państw będących stronami umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (w praktyce w istotnym zakresie pokrywającym się z obszarem Unii Europejskiej) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Od 1 stycznia 2021 r. o Zezwolenie MSWiA muszą ubiegać się natomiast obywatele i spółki z siedzibą w Wielkiej Brytanii.
Należy zaznaczyć, że powyższe wyjątki nie mają zastosowania do nabycia tzw. nieruchomości nadgranicznych, obejmujących m.in. mieszkania, działki i domy wakacyjne, położone w strefie nadmorskiej oraz w atrakcyjnych rejonach, np. na południu Polski.
Ponieważ nabycie nieruchomości bez Zezwolenia MSWiA, w sytuacji kiedy jest ono wymagane, skutkuje nieważnością transakcji, warto przypomnieć podstawowe zasady związane z uzyskiwaniem zezwoleń. Tym bardziej, że zainteresowanie cudzoziemców atrakcyjnymi nieruchomościami w Polsce jest nadal duże.
Każdą transakcję należy analizować indywidualnie
Obowiązek uzyskania Zezwolenia MSWiA lub zwolnienie z tego obowiązku należy analizować indywidualnie w odniesieniu do każdej transakcji i potencjalnego nabywcy, będącego cudzoziemcem. Istotne jest sprawdzenie, jaki status ma sama nieruchomość (w tym: czy jest to nieruchomość rolna, leśna, leżąca w pasie nadgranicznym, czy też jest to tzw. samodzielny lokal mieszkalny), w jakiej formie ma zostać nabyta (np. umowa, dziedziczenie, nabycie udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem nieruchomości), w końcu – jaki status ma cudzoziemiec, który chce ją nabyć (czy jest osobą fizyczną, prawną lub np. współmałżonkiem obywatela polskiego).
Nabycie nieruchomości bez Zezwolenia MSWiA, w sytuacji kiedy jest ono wymagane, skutkuje nieważnością transakcji, dlatego warto przypomnieć podstawowe zasady związane z uzyskiwaniem zezwoleń. Tym bardziej, że zainteresowanie cudzoziemców atrakcyjnymi nieruchomościami w Polsce jest nadal duże.
Większe restrykcje w tzw. pasie nadgranicznym
Co do zasady zwolnienie nie ma zastosowania do tzw. nieruchomości nadgranicznych, dlatego ich nabycie przez cudzoziemca zwykle będzie wiązało się z obowiązkiem uzyskania Zezwolenia MSWiA.
Za linię nadgraniczną polskie przepisy uznają cały obszar gmin przylegających do granicy państwowej, a w pasie morskim – do linii brzegu morskiego, co najmniej o szerokości 15 metrów. Reguluje to ustawa o ochronie granicy państwowej z 12 października 1990 r. (z późn. zm.). Do nieruchomości nadgranicznych zaliczane są obiekty wymienione w szczegółowym wykazie gmin w pasie nadgranicznym, który obejmuje m.in. całe miasto Gdańsk, Gdynię, Sopot, Zakopane, Krynicę Zdrój i wiele innych gmin i miast.
Nabycie nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, przez cudzoziemców w pasie nadgranicznym wymaga wystąpienia z wnioskiem o wydanie Zezwolenia MSWiA. Proces uzyskiwania Zezwolenia jest sformalizowany. Wymaga on przedłożenia szeregu dokumentów i informacji w odpowiedniej formie, w języku polskim. Dokumenty nie mogą być wydane wcześniej, niż 3 miesiące przed datą złożenia wniosku. Zezwolenie jest wydawane przy braku sprzeciwu Ministra Obrony Narodowej (lub ministra ds. rozwoju wsi – w przypadku nieruchomości rolnych). Jedną z istotniejszych kwestii podczas rozpatrywania wniosku jest uzasadnienie istnienia tzw. więzi z Polską. Może to być m.in. fakt pozostawania np. w związku małżeńskim z obywatelem naszego kraju, członkostwo w polskich organizacjach społecznych, zawodowych, powołanie do organów osób prawnych lub posiadanie innych zezwoleń np. na pobyt czasowy lub stały.
Ponieważ proces uzyskiwania Zezwolenia MSWiA może trwać obecnie nawet kilka miesięcy, często dla stron transakcji jest to główne ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości. Może bowiem okazać się, że po wielu miesiącach oczekiwania, cudzoziemiec nie uzyska Zezwolenia MSWiA bądź wystąpią inne okoliczności, których strony nie były w stanie przewidzieć przy bardzo dynamicznym obecnie rynku nieruchomości, spadku siły nabywczej złotówki i niepewności związanej z sytuacją ekonomiczną oraz społeczną. Aby przewidzieć i właściwie opisać skutki zdarzeń, które mogą mieć wpływ na sprzedaż nieruchomości na rzecz cudzoziemca, wymagającego uzyskania Zezwolenia MSWiA, kluczowe znaczenie ma odpowiednie wynegocjowanie i skonstruowanie umowy przedwstępnej przez strony transakcji.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny